各镇人民政府，各街道办事处，高新区管委会，临港经济开发区管委会，市各委办局，市各直属单位：

《江阴市住宅小区物业管理水平全面提升行动实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

 

 

江阴市人民政府办公室

2024年4月3日

（此件公开发布）

 

江阴市住宅小区物业管理水平全面提升行动实施方案

 

为切实加强和改进住宅小区物业管理工作，着力解决人民群众最关心最直接最现实的利益问题，推动全市住宅小区物业管理高质量发展，根据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《无锡市物业管理条例》和《无锡市住宅小区物业管理水平全面提升行动实施方案》，制定本实施方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，践行以人民为中心的发展思想，全面贯彻党的二十大精神，推进政府依法履职和治理创新，完善住宅小区自治管理机制，提高物业管理服务市场化规范化水平，促进全市住宅小区物业管理工作持续健康发展，实现居民物业管理服务投诉显著下降，物业服务水平明显提升，物业市场秩序持续优化，物业管理与基层社会治理深度融合，人民群众的获得感、幸福感、安全感不断增强，形成“业主自治有序、政府监管有力、行业自律有章”的工作格局。

二、主要任务

（一）健全工作机制

1．加强市级统筹协调。成立江阴市住宅小区物业管理水平全面提升行动领导小组，由市政府主要领导任组长，政法委、政府办、发改委、公安局、民政局、司法局、财政局、人社局、资规局、住建局、城管局、文体广旅局、卫健委、应急局、数政局、市场监管局、信访局、法院、生态环境局、消防救援大队、邮政管理局、各镇（街）园区、国网江阴市供电公司、江苏有线江阴分公司、江南水务股份有限公司、江阴天力燃气有限公司等部门（单位）主要领导为组员，加强沟通协商、信息共享、联合执法，协调解决重大问题，统筹推进相关工作。

2．落实属地主体责任。镇（街）园区要优化力量配置，统筹做好辖区内物业管理监管工作；组织、协调、指导业主委员会（物业管理委员会）组建，提高业主委员会（物业管理委员会）组建率、物业服务覆盖率；建立“接诉即办”“未诉先办”工作机制，协调解决群众反映的物业管理矛盾问题，并加大综合执法力度。

3．发挥社区功能作用。社区建立议事协商机制，组织居民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业、居民代表等定期开展议事协商，协调解决物业管理问题、调解矛盾纠纷；协助镇（街）园区对业主委员会（物业管理委员会）履职情况、物业服务企业履约情况进行考评；积极引导业主自治管理，监督业主委员会（物业管理委员会）运作。

（二）梳理摸排突出问题

4．摸清小区底数。全面摸清住宅小区物业管理区域划分、物业服务覆盖、业主委员会（物业管理委员会）组建、党建工作覆盖情况，以及物业服务企业及项目负责人、物业服务标准及收费信息，对失管小区一并进行摸底，全面掌握辖区内在管失管住宅小区底数。（牵头单位：各镇街园区）

5．找准存在问题。坚持问题导向，全面排查开发建设单位和物业服务企业履约、业主委员会（物业管理委员会）履职中存在的问题。查找小区环境卫生、配套设施、治安风险隐患、消防安全隐患、公共秩序安全等方面存在的短板，开展业主物业服务问题投诉受理和满意度调查。对排查出的问题分类建档，形成问题清单、责任清单、整改清单，明确责任单位、整改时限，及时向社会公示，接受监督。（牵头单位：各镇街园区）

（三）完善配套政策

6．优化政策体系。结合上位法修订及物业管理工作实际，适时修改完善物业信用管理、物业服务收费、前期物业招投标、物业管理承接查验等制度，建立更为贴合实际的物业收费调价机制，加快推进物业管理标准化步伐，逐步形成相互衔接、相互支撑的政策体系。（牵头单位：住建局、发改委）

7．提高维修资金使用效率。优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。镇（街）园区、社区指导业主大会表决通过年度维修计划或授权业主委员会（物业管理委员会）一定额度维修资金使用决策权，按照维修资金管理办法规定的使用范围，一次表决、分批使用，提高物业维修效率；督导业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业申报物业维修项目，并及时组织维修。全面落实物业应急维修有关规定，在应急情况下，尚未成立业主委员会（物业管理委员会）的，由镇（街）园区代为组织，按照维修资金管理办法相关规定，使用维修资金进行维修。探索、鼓励维修资金购买电梯维修前评估、电梯安全责任险等第三方服务，试点电梯“保险+维保+维修”模式。（牵头单位：住建局、各镇街园区）

8．提升信息化管理水平。建立“智慧物业”信息系统，充分利用信息化手段加强物业管理。进一步做好住宅小区房屋基础信息收集、整合和修正工作，不断充实住房管理数据库，建成涵盖政府管理、房屋信息、业主信息、企业信用、业主委员会（物业管理委员会）运行、维修资金管理、业主大会电子投票等模块的物业管理综合服务平台，推动小区停车设施智能化改造及小区机动停车信息逐步接入市智慧停车管理平台，实现分级管理、数据共享、动态更新，并加大推广应用力度。（牵头单位：住建局、各镇街园区）

（四）全面推动综合执法进小区

9．加大执法力度。建立联合执法进小区工作机制，由城管局和住建局牵头，公安局、市场监管局、应急局、生态环境局、消防救援大队、镇（街）园区等配合，根据自身职责，对以下行为依法查处：违法建设、毁坏绿化、擅自摆摊设点以及乱贴乱挂等行为；物业服务企业等责任主体不履行市容环卫责任、生活垃圾分类收集和转运等行为；损坏或擅自改变房屋承重结构、主体结构，擅自处分物业共用部分、共用设施设备的所有权或使用权，车位只售不租、不履行保修责任等行为；社会生活噪音污染、高空抛物、不文明养犬等行为；电梯未按规定检验及未按规定维护保养，物管企业不执行政府指导价以及未公示收费项目、收费标准等行为；餐饮油烟污染、在《江苏省大气污染防治条例》第六十二条规定的禁止新建、扩建排放油烟的饮食服务项目场所内新建、扩建排放油烟的饮食服务项目等行为；占用消防通道，封堵破坏消防设施，消防设施缺失、损坏，电动自行车违规停放、充电等行为。（牵头单位：城管局、住建局，配合单位：公安局、市场监管局、应急局、生态环境局、消防救援大队、各镇街园区）

10．规范执法流程。镇（街）园区应依托属地综合执法队伍设立联合执法工作站点，住建局、城管局、公安局、市场监管局、生态环境局、应急局、消防救援大队等部门主动靠前执法。建立“执法线索报告移送、处置、反馈”机制，对住宅小区内涉嫌违法违规的行为，物业服务企业、业主自治组织应及时劝阻、制止，劝阻、制止无效的向属地联合执法工作站点报告移送。执法人员接报后，应迅速到达小区现场开展调查处理，需有关部门参与执法的，由联合执法工作站点召集相关部门协同处置，坚决遏制违法行为发生。住宅小区应统一设立醒目的执法进小区公示牌，公开部门执法职责、投诉受理电话等信息。（牵头单位：各镇街园区，配合单位：城管局、住建局、公安局、市场监管局、生态环境局、应急局、消防救援大队）

（五）推进自治管理

11．提高业主自治组织组建率。加强分类指导，积极推动党建引领下业主委员会（物业管理委员会）组建工作。尚不具备成立业主委员会条件的小区，要积极组建物业管理委员会。镇（街）园区、社区党组织要积极引导党员业主参与管理小区公共事务，在基层治理中发挥先锋模范作用。2024年业主自治组织覆盖率达到100%。（牵头单位：各镇街园区）

12．规范业主自治组织组建运行。镇（街）园区要积极会同有关部门、社区居委会，加强对召开业主大会、确定业主委员会候选人和选举业主委员会等工作的指导协助，提高业主委员会成员整体素质。符合法定情形的，镇（街）园区可以组织成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。业主委员会不能正常开展工作的，镇（街）园区应当组织召开业主大会临时会议对其进行调整；业主大会、业主委员会作出违法决定的，由镇（街）园区责令改正或撤销其决定，并通告全体业主。加大对业主委员会成员违法行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。（牵头单位：各镇街园区）

（六）加强常态化监督考核力度

13．充分发挥业主委员会主观能动作用。镇（街）园区要加强宣传引导，鼓励业主委员会根据物业服务合同约定的服务管理内容，以日常考核的方式对物业服务企业履行合同的情况进行监督检查，督促物业服务企业做好物业服务管理工作。（牵头单位：各镇街园区）

14．树立督查考核风向标。出台《江阴市物业服务项目“红黑榜”考核实施细则》，以业主、业主委员会、社区、镇（街）园区、住建局五方检查考核的形式，每季度通过业主满意度测评、业主委员会对物业服务企业履约情况打分、社区及镇（街）园区日常检查、主管部门复核打分得出小区综合得分，按综合得分进行排名。镇（街）园区应对服务差、群众意见大、多次列入黑榜的物业服务企业加强监管。（牵头单位：住建局、各镇街园区）

（七）规范行业发展

15．加强信用惩戒。出台《江阴市物业服务企业信用评价管理办法》，完善物业管理信用体系建设，将物业服务企业信用评价结果在住建局网站、诚信江阴网上向社会公布，鼓励政府采购机构、开发建设单位、业主自治组织应用信用评价结果，并根据实际情况上报信用中国（国家信用库），纳入信用信息全国共享应用系统。镇（街）园区对涉嫌违法违规的，及时移送城管、住建、公安、市场监管、人社、消防救援等相关部门依法处理。（牵头单位：住建局、各镇街园区）

16．推行信息公开。建立物业管理信息公开制度和线上线下公示机制，制定公开信息目录清单，明确公示时间和公示频率。开发建设单位、业主大会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业应当按上述机制将物业管理相关信息在小区内公共场所显著位置予以公开，并对信息的及时性、完整性和准确性负责。（牵头单位：住建局、各镇街园区）

17．探索公共资金监管制度。探索建立公共收益及公共能耗、电梯使用费等代收代缴资金统一监管制度。前期物业阶段，鼓励物业服务企业依据合同约定在银行单独开设项目公共资金监管账户，相关公共资金统一进入监管账户，公共资金账户受镇（街）园区监管。成立业主委员会或物业管理委员会后，公共资金账户由业主委员会或物业管理委员会监管。（牵头单位：住建局、各镇街园区）

18．加强行业自律。鼓励、支持物业服务企业加入行业协会，加强行业自律，调解矛盾纠纷，参与制定行业政策法规、行业标准，建立健全行业自律公约，开展物业管理从业人员培训和职业能力评价活动，引导物业服务行业积极构建以企业信用为核心的市场秩序，推动物业服务企业依法经营、质价相符，为物业服务行业发展创造良好环境。（牵头单位：住建局、物业管理协会）

19．加大人才培育力度。进一步加强物业服务人才培养和物业服务技能培训，定期组织物业管理职业技能竞赛，开展物业服务人员职业技能培训及技能等级认定工作，提高从业人员整体素质和技能水平；鼓励校企合作，引入高技能人才和专业技术人才；定期组织开展物业服务项目、物业服务人员、业主委员会（物业管理委员会）等评优选先活动，增强从业人员荣誉感和归属感。（牵头单位：住建局）

（八）落实长效机制

20．多举措推进垃圾分类工作。督促物业服务企业落实生活垃圾分类主体责任，将垃圾分类工作纳入物业服务考核。健全补贴考核机制，由垃圾分类主管部门根据相关规定研究制定我市生活垃圾分类考核奖补政策，以奖代补、以考促进，为我市生活垃圾分类整体工作水平提升提供制度保证。持续氛围营造，加大生活垃圾分类的宣传力度，建立常态化宣传工作机制，积极发挥主流媒体舆论导向作用，注重典型引路、正面引导，全面客观报道生活垃圾分类政策措施及其成效。加大执法查处力度，逐步加大生活垃圾乱投放行为的查处力度，定期组织专项执法检查，推动产生生活垃圾的单位、家庭、个人依法依规履行生活垃圾源头减量和分类投放义务，引导居民提高生活垃圾分类知晓率、参与率和投放准确率。（牵头单位：城管局，配合单位：住建局、各镇街园区）

21．规范红线内围墙外绿化管理。根据澄政字〔2017〕152号文件市领导有关批示精神，由绿化主管部门对城区未落实长效管理机制的居住小区围墙外绿地进行现场调研和联合普查，经全面整治后，纳入常态化城市公共绿地管理范围。红线内围墙外还未移交的绿化由物业服务企业负责管理。（牵头单位：城管局，配合单位：澄江街道）

22．深化污水处理提质增效达标区建设。加强新建小区雨污管网图纸审查，确保新建小区雨污分流到位。持续摸排“城镇污水处理提质增效达标区”内住宅小区雨污水排水情况底数清单和问题清单，通过源头、中端、末端三头治理，长效控制污水排放，全面实施雨污分流改造，做到小区雨水管道晴天不流水，雨天无污水。明确物业服务企业小区内部管网养护责任主体，落实工作经费，到2024年底，形成市政排水管网—小区排水管网的分级管理运维模式。到2025年全面落实排水管网长效运维机制，全面提升排水设施养护质量和水平。（牵头单位：城管局，配合单位：政府办、财政局、生态环境局、水利局、教育局、住建局、交通局、卫健委、各镇街园区）

23．强化住宅小区消防安全监管。强化物业服务企业责任落实，依法对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。消防救援机构指导监督住宅物业消防安全工作，公安派出所按照国家规定对辖区住宅物业消防安全进行日常监督，开展消防安全宣传教育，物业管理主管部门负责住宅物业管理活动的监督管理工作，支持住宅专项维修资金用于共用消防设施维修、更新、改造。镇（街）园区和条线部门要督促住宅小区严格落实消防安全管理措施，持续开展检查督查，针对堵塞消防通道、消防设施瘫痪、飞线充电、逃生通道不顺畅、电瓶车违规停放、楼道乱堆积等情况，重点开展整治处理和行政执法，确保各类消防安全隐患闭环整治到位。（牵头单位：消防救援大队，配合单位：公安局、住建局、各镇街园区）

24．完善老旧小区物业管理。结合城市更新老旧小区改造，连片推动老旧小区长效管理，合理划分老旧小区物业管理区域，将零散、临近的老旧小区合并管理，形成规模效应，降低管理成本，“一区域一方案”制定物业管理区域的长效管理方案，澄江街道范围内鼓励国资物业参与作为“城市管家”的大物业管理模式，2024年5月份前完成区域划分管理方案，年底完成物业管理全覆盖，其他镇（街）园区参照借鉴。积极推动成立业主委员会或物业管理委员会，逐步引导老旧小区业主按照市场化原则，通过合同约定等方式自主决定小区管理模式、服务内容和收费标准，积极培育居民物业服务消费意识，有序引导居民缴纳物业费。结合镇（街）园区、社区布局，全面梳理片区内配套用房、车位等产生的政府公共收益，并优先用于小区物业长效管理；老旧小区内车位、广告、场地租赁等公共收益，用于弥补小区物业管理经费缺口；推动片区城市管理物业化，鼓励将片区内的道路保洁、垃圾分类、绿化养护、停车管理等工作统筹考虑，增加片区物业管理收入。（牵头单位：各镇街园区，配合单位：国资物业服务企业、住建局）

三、保障措施

（一）加强组织领导。镇（街）园区要建立住宅小区物业管理水平全面提升行动领导小组，各有关部门和单位要将加强和改进物业管理工作纳入加强基层治理体系和治理能力建设的重要工作内容，落实执法进小区，建立健全政策体系，推动我市物业管理工作优质、均衡发展。各部门要抓紧制定细化具体措施，形成层层抓落实的工作机制，按照赋权、下沉、增效的工作要求，加大对属地的支持力度，确保各项工作顺利开展。

（二）强力攻坚突破。物业管理纳入镇（街）园区高质量考核范畴，镇（街）园区要全面排查梳理群众反映强烈的痼症顽疾和物业管理突出问题，开展住宅小区突出问题攻坚整治，制定时间表、路线图，实行挂图作战，强化考核、压实责任。主要领导要加强调研谋划，深入研究重大问题，靠前督导推动，形成聚力聚焦、协作联动格局，凝聚起推动物业管理高质量发展的强大工作合力。

（三）强化培训宣传。住建局要制定专项培训计划，建立分层级、分领域的培训制度，加强对物业管理工作人员以及业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业的政策指导和培训，更好地推动工作落实。要加强宣传引导，运用全媒体手段，积极宣传物业管理先进典型，营造良好氛围。

 

附件：江阴市住宅小区物业管理水平全面提升行动领导小组成员名单

 

附件

江阴市住宅小区物业管理水平全面提升行动领导小组成员名单

 

组    长：包  鸣  市长

副组长：张桂清  市政府党组成员、市自然资源和规划局局长

成    员：仇  丰  市政府办公室主任

               徐  勇  市委政法委常务副书记

               季  震  市发展和改革委员会主任

               卢  刚  市公安局政委

               顾洪伟  市民政局局长

               余  江  市司法局局长

               王  凯  市财政局局长

               王光华  市人力资源和社会保障局局长

               林晓英  市自然资源和规划局副局长

               吴  广  市住房和城乡建设局局长

               张学春  市城市综合管理局局长

               谢  挺  市文体广电和旅游局局长

               胡莹洁  市卫生健康委员会主任

               顾行行  市应急管理局局长

               江国虔  市大数据管理和政务服务局局长

               潘文伟  市市场监督管理局局长

               周  青  市信访局局长

               陆晓燕  市法院院长

               王  澍  市生态环境局局长

               周晓昌  市消防救援大队大队长

               毛  亚  市邮政管理局局长

               顾志强  临港经济开发区管委会副主任

               马忠洪  高新区管委会党工委委员

               费天雄  澄江街道办事处主任

               林  琪  南闸街道办事处主任

               任山峰  云亭街道办事处主任

               徐韶润  夏港街道办事处主任

               刘迅风  申港街道办事处主任

               徐剑锋  利港街道办事处主任

               李啸天  璜土镇镇长

               赵  华  月城镇镇长

               冯  亮  青阳镇镇长

               季  勇  徐霞客镇镇长

               李  昀  华士镇副镇长

               汤振伟  周庄镇镇长

               邓国平  新桥镇镇长

               包  煜  长泾镇镇长

               许  玲  顾山镇镇长

               吴泽昱  祝塘镇镇长

               张  峰  国网江阴市供电公司总经理

               许  坚  江苏有线江阴分公司总经理

               池  永  江南水务股份有限公司总经理

               张伟志  江阴天力燃气有限公司总经理

领导小组办公室设在市住房城乡建设局，负责领导小组组织联络和协调等日常工作，办公室主任由吴广同志担任。

领导小组根据工作需要，定期或不定期召开工作会议，及时沟通工作情况，研究解决困难问题。领导小组成员因工作变动需要调整的，按程序报领导小组批准。领导小组办公室成员需要调整的，报领导小组办公室备案。

 

 

政策关联解读：《江阴市住宅小区物业管理水平全面提升行动实施方案》政策解读

图解政策关联解读： 一图读懂《江阴市住宅小区物业管理水平全面提升行动实施方案》