各镇人民政府，各街道办事处，各开发区管委会，市各委办局，市各直属单位：
现将《江阴市农村宅基地和房屋确权登记历史遗留问题处理意见（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。
江 阴 市 人 民 政 府
2021年7月14日
（此件公开发布）
江阴市农村宅基地和房屋确权登记历史遗留问题处理意见（试行）
为加快推进我市农村宅基地和房屋确权登记发证工作，妥善解决确权登记过程中的历史遗留问题，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《江苏省不动产登记条例》《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）等法律、法规、部门规章的规定，制定本意见。
一、适用范围
2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施之前房屋已经建成，但缺少权属来源证明材料或状况发生变化、权利人不一致的农村宅基地和房屋。
市区和集镇区的宅基地和房屋确权登记工作另行安排。市区和集镇区的范围按照第三次全国国土调查的范围确定。
二、登记原则
按照不动产统一登记要求，对符合登记条件的办理房地一体不动产登记。
1．宅基地和房屋登记应坚持“一户一宅”的规定。
2．已办理宅基地登记和房屋登记的，权利人、土地和房屋状况没有变化的，按照“不变不换”原则，之前颁发的宅基地证书和房产证书继续有效。
3．有土地权属来源证明材料和房屋符合规划或建设相关手续的，依法予以确权登记。缺少土地权属来源证明材料和房屋符合规划或建设相关手续的，经村民小组、村委会、镇政府（街道办事处）逐级确认（以下称“三级确认”），办理登记。
4．在原登记基础上，2019年5月1日之前因翻建、改建、扩建等增加宅基地和建筑面积但缺少土地权属来源证明材料和房屋符合规划或建设相关手续的，经“三级确认”后办理登记。
5．空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，已经确权登记的，依法收回，办理宅基地注销登记。
6．坍塌或拆除的房屋，已经确权登记的，按照有关规定办理房屋注销登记。
三、登记内容
（一）权利主体
1．宅基地及其农房登记主体为本农村集体经济组织成员。有下列情形之一的，登记主体可以为非本农村集体经济组织成员：
（1）因新农村建设、拆迁安置等按政府统一规划和批准使用宅基地建房的；
（2）1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的；
（3）因继承、婚姻关系变化等合法取得房屋占用宅基地的。
办理不动产登记时，根据不同的情形在不动产登记簿和不动产权证书附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”、“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”等内容。
2．按照“一户一宅”的规定，宅基地和房屋确权登记到“户”。一般由户主（或者户籍内家庭成员共同确定的登记人）申请登记。对于“户”的认定，原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，同时应当符合申请宅基地建房的条件。根据户籍登记信息无法认定的，可由村民或村民代表会议按照村民自治原则予以认定。
（二）登记面积
1．宅基地登记面积
宅基地面积标准：以户为单位，每户不超过135平方米。
（1）实际面积未超过标准的，按照实际面积确权登记。
（2）实际面积超过标准的，分阶段处理：
a．1982年《村镇建房用地管理条例》实施之前占用的宅基地，之后未扩大的，按照实际面积确权登记。
b．1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止占用的宅基地，超过部分按照国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。
c．1987年《土地管理法》实施之后占用的宅基地，按照标准面积确权登记。在登记簿和权利证书附记栏中注记“实际宅基地面积为××平方米”。
2．房屋登记面积
房屋建筑面积标准：原则上每户不超过250平方米。
（1）实际面积未超过标准的，按照实际面积确权登记；超过标准的，按照标准面积确权登记。在登记簿和权利证书附记栏中注记“实际建筑面积为××平方米”。
（2）原登记面积或批准面积大于标准的：
a．实际面积未超过原登记面积或批准面积的，按照实际面积确权登记；
b．实际面积超过原登记面积或批准面积的，按照原登记面积或批准面积确权登记。在登记簿和权利证书附记栏中注记“实际建筑面积为××平方米”。
四、不予登记的情形
1．农村集体经济组织成员出卖、出租、赠与宅基地上房屋后，新建房屋的；
2．宅基地上建造简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建筑物的；
3．宅基地按照一户审批或已确权登记，房屋继承人、婚姻关系变化当事人不符合分户申请建房条件但要求分户登记的；
4．不符合申请宅基地建房条件购买宅基地上房屋的；
5．宅基地和房屋已列入征地、拆迁范围的；
6．因征地拆迁、实施规划、新农村建设等原因已经获得安置，原房屋应拆未拆的；
7．已经易地新建房屋，原房屋应拆未拆的；
8．建房时违反城乡规划、土地利用规划，并与现行规划不一致的；
9．违法占用耕地建房的；
10．违反生态保护红线管控要求建房的；
11．宅基地和房屋存在尚未解决的权属争议的；
12．其他不予登记的情形。
五、“三级确认”的程序
“三级确认”按照“申请人申报→村民小组同意→村委会审查→镇政府（街道办事处）审核”的程序进行。
（一）申请人申报
申请人如实填写《江阴市农村宅基地和房屋权属确认审核表》（以下简称“《确认审核表》”，详见附件），并对填写内容的真实性负责。
（二）村民小组确认
村民小组对申请人填写的《确认审核表》的权利状况进行认定核实，符合条件的，经村民小组同意，由村民小组组长在《确认审核表》上签字确认。
宅基地和建房申请等事项已统一由村委会办理的，认定核实可由村委会负责。
（三）村委会审查
村委会对村民小组认定核实的程序进行审查，并将权利状况在所在地公告30日，公告期间无异议的或异议不成立的，由村委会在《确认审核表》上盖章确认，报镇政府（街道办事处）审核，公告资料留存归档。
（四）镇政府（街道办事处）审核
镇政府（街道办事处）组织镇级农业农村、资规、建设等机构根据职责对权利状况进行审核，同意的在《确认审核表》上盖章确认。
“三级确认”的主体对各自审核内容的真实性和准确性负责。经“三级确认”程序产生的《确认审核表》作为宅基地和房屋的权属来源证明材料。
六、其他事项
1．一户村民的多处宅基地面积合并没有超过宅基地面积认定标准的或因继承房屋占用其他宅基地的，应予办理登记。
2．符合分户建房条件未分户已分开居住的，经“三级确认”后，可以按照分户后的宅基地和房屋办理登记。
3．符合分户建房条件未分户未分开居住的，其实际使用的宅基地面积未超过分户建房用地合计面积标准的，经“三级确认”后，按照实际使用面积办理登记。
4．已经办理登记的宅基地和房屋，在申请房地一体不动产登记时，应将原证书交回注销。
七、纠纷调解与法律责任
在农村宅基地和房屋确权登记过程中，权利人之间、权利人与利害关系人之间因权利归属、分户、面积、“三级确认”等事项产生纠纷的，可以通过人民调解机制调解解决。
调解由村（社区）人民调解委员会、镇（街）人民调解委员会负责。
遇到重大疑难复杂的纠纷，由自然资源规划局牵头，会同司法局、农业农村局等部门进行调解。
申请人提供虚假材料等欺骗手段申请登记的，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
本处理意见未尽事项，由镇街汇总，提交江阴市房地一体农村不动产登记发证工作领导小组会商处理。
八、本意见自2021年8月15日起实施，农村宅基地和房屋确权登记的具体应用问题由江阴市自然资源和规划局负责解释。
附件：江阴市农村宅基地和房屋权属确认审核表
附件
江阴市农村宅基地和房屋权属确认审核表
单位：平方米
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申请人 （权利人）
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联系电话
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家庭成员 信息 （一般以户籍为准）
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姓名
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家庭关系
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身份证号码
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现有宅基地和房屋情况
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坐落
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实际宅基地 面积
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确认宅基地 面积
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实际房屋 建筑面积
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确认房屋 建筑面积
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建造年代
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备注
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申请理由
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申请人：（签字） 年 月 日
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村民小组 意见
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村民小组组长（签字） 年 月 日
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村委会 意见
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（盖章） 年 月 日
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镇级 农业农村 机构意见
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（盖章） 年 月 日
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镇级 资规机构 意见
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（盖章） 年 月 日
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镇级 建设机构 意见
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（盖章） 年 月 日
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镇政府 （街道办） 意见
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（盖章） 年 月 日
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