江阴市人民政府

行政复议决定书

〔2021〕澄行复第161号

申请人某公司。

法定代表人费某。

被申请人江阴市市场监督管理局，住所地江阴市澄江西路139号。

法定代表人潘文伟，该局局长。

申请人对被申请人作出的澄市监不处字〔2021〕0500213号不予行政处罚决定不服，于2021年11月1日向本机关申请行政复议，因材料不齐全，本机关于11月5日作出《补正行政复议申请通知书》，并于11月22日收到补正材料。本机关依法予以受理。现已审理终结。

申请人请求：撤销澄市监不处字〔2021〕0500213号不予行政处罚决定，认定申请人涉案行为不构成虚假宣传。

申请人称：申请人认为判定涉案行为是否构成虚假宣传的焦点问题是购房人购房价格是否降低、降低标准、降低幅度是否符合前期宣传情形。从时间段上划分以上情形涉及价格备案前和价格备案后。被申请人对相关事实认定不符合实际情况，具体理由如下：一、购房价格是否降低。根据本案中投诉人提供的证据，前期宣传（价格备案前）的价格区间为14000-15000元/m²，商品房买卖合同的价格区间为11000-13500元/m²，以上事实说明购房人实际购房价格已经降低。二、价格降低标准问题，即在什么价格基础上降低。“认筹价”、“备案价”、“成交价”是不同的概念，“认筹价”才是本案中的优惠基准价。认筹价是申请人在开盘前的认筹阶段，对于商品房价格的预估报价；备案价是指价格主管部门行政管控的指导建议价格。江阴市商品房信息发布平台公示的价格系行政机关依照其职权依法对商品房面积、价格等通过公示的方式进行监督管理，供公众查询。成交价是双方最终商品房买卖合同中确定的价格。三者之间可能存在认筹价高于备案价、也高于成交价；或者认筹价低于备案价但高于成交价的关系。投诉人提供的证据显示前期宣传（价格备案前）中明确包含价格区间，申请人对外公布的优惠政策是在认筹总价的基础上给予优惠，而非在备案价或成交价的基础上再给予优惠，且购房人对该价格数值已知晓。因价格备案前无其他价格（包括备案价、成交价）参考依据，购房人只能基于该价格即作为将来成交价的承受能力做出是否认筹或验资的决定。不存在被申请人所述购房人无法辨别备案价与成交价之情形。三、价格降低幅度是否符合前期宣传问题。价格备案后，双方签订正式商品房买卖合同，合同内容系双方真实意思表示。商品房买卖非小额商品交易，合同中载明的价格购房人明确知晓，合同约定价格即实际成交价格同前期宣传价格比较明显降低。本案如同购房者以会员身份享有以吊牌价9折购买一件商品的权利，即“优惠基准价是吊牌价”，但其选中的商品目前正在以吊牌价5折对外统一销售，购房人最终按照吊牌价5折价格购买，此时，购房人再去主张自己没有享受到9折的会员优惠，显然毫无道理。四、被申请人关于证据认定及举证责任划分存在错误。本案中认定购房人享有优惠的主要证据是“优惠护照”及购房人的购房合同所组成的证据链。其中优惠护照格式为记名形式，但投诉人提供的证据中均未署名。按照优惠政策要求参与认筹或验资方能享受优惠，优惠护照未署名情形下无法通过商品房买卖合同以形成证据链，从而证明购房人享有优惠资格进而说明申请人未兑现宣传的优惠。被申请人认定申请人未兑现宣传优惠，应当以认定事实成立为前提，根据投诉人提供的证据，无法证明事实成立。如需查清未兑现宣传优惠事实需被申请人调查取证，而不是将举证责任分配至申请人。综上所述，基于申请人的优惠政策为“认筹总价减2万”，并且申请人已经给予了购房人优惠，双方也已经确认对于商品房价格有影响的因素已全部列入合同，购房人对于购房价格也通过在后签署《商品房买卖合同》的实际行为进行了确认等情形，申请人认为涉案行为不够成虚假宣传。

被申请人称：一、被申请人已依法履行职责，作出不予行政处罚决定的程序合法。2020年11月3日，被申请人接多名业主投诉，某公馆开发商某公司销售时承诺的优惠政策未兑现，涉嫌虚假宣传，为进一步查明事实，被申请人于11月12日立案。被申请人的行为符合《市场监督管理行政处罚程序暂行规定》第十七条第一款“市场监督管理部门对依据监督检查职权或者通过投诉、举报、其他部门移送、上级交办途径发现的违法行为线索，应当自发现线索或者收到材料之日起十五个工作日内予以核查，由市场监督管理部门负责人决定是否立案；特殊情况下，经市场监督管理部门负责人批准，可以延长十五个工作日。法律、法规、规章另有规定的除外”的规定。经过调查取证，2021年8月10日，被申请人依法向某公司送达了《不予行政处罚告知书》（澄市监不罚告（2021）05-167号），某公司于当日签收了该文书。某公司在法定期限内提交了书面陈述、申辩意见。经复核，被申请人对某公司的陈述、申辩意见不予采纳。2021年10月13日，被申请人依法向某公司送达了《不予行政处罚决定书》（澄市监不处字〔2021〕0500213号），某公司于当日签收了该文书。被申请人于2020年11月12日予以立案，因案情复杂不能在规定期限内作出处理决定，2021年2月9日经市场监督管理部门负责人批准，延长案件办理期限三十日，因案情特别复杂，经延期仍不能作出处理决定，2021年2月26日经市场监督管理部门负责人集体讨论决定，再次延长案件办理期限。根据《市场监督管理行政处罚程序暂行规定》第五十七条的规定：“适用一般程序办理的案件应当自立案之日起九十日内作出处理决定。因案情复杂或者其他原因，不能在规定期限内作出处理决定的，经市场监督管理部门负责人批准，可以延长三十日。案情特别复杂或者有其他特殊情况，经延期仍不能作出处理决定的，应当由市场监督管理部门负责人集体讨论决定是否继续延期，决定继续延期的，应当同时确定延长的合理期限。案件处理过程中，中止、听证、公告和检测、检验、检疫、鉴定等时间不计入前款所指的案件办理期限”，被申请人对某公司作出不予行政处罚决定符合程序规定。二、被申请人认定事实清楚，适用法律正确。在调查过程中，被申请人于2020年11月12日、11月20日对进行投诉的购房者做了询问笔录，2020年11月15日对某公司进行现场检查，2020年11月20日、12月24日、2021年3月1日对某公司委托代理人作调查询问。以上现场笔录和询问笔录，均经签字确认。调查过程中，2020年12月24日，被申请人开具了《限期提供材料通知书》，申请人在规定期限内，未提供护照发放、戳记加盖情况的台账和销售时已告知购房者最终签约价包含优惠的证明材料。经查，某公司销售商品房时宣传参加验资、认筹活动可以享购房总价减2万的优惠，但在购房者最终签约购房时未予以兑现，其行为违反《反不正当竞争法》第八条第一款“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者”的规定。被申请人认为，本案重点是判定某公司行为是否构成虚假宣传，并不是认定某公司是否有价格违法行为。某公司销售时对外宣传参加验资认筹活动可以享购房总价减2万的优惠，宣传时没有特别说明上述房屋总价是指前期宣传价，不管是普通购房者理解还是实际交易情况，房屋总价均应指代最终签约购房时的成交价，且某公司既未在销售时告知购房者最终签约价已包含优惠2万，也未在最终成交价上兑现承诺优惠2万，被申请人认为某公司的行为应当定性为违反《反不正当竞争法》第八条第一款的虚假宣传行为。被申请人已向某公司发出《限期提供材料通知书》，某公司在规定期限内未提交相应证据，应承担举证不力的责任。因被申请人调查到最晚签约的可以享购房总价减2万优惠的购房投诉人签约日期为2018年10月11日，2020年11月3日起，被申请人收到购房者关于某公司虚假宣传的投诉。某公司涉嫌虚假宣传的违法行为在二年内未被发现。根据《行政处罚法》第三十六条“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算”的规定，被申请人对某公司作出不予行政处罚决定，认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，被申请人已依法履行职责，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求江阴市人民政府依法维持被申请人作出的不予行政处罚决定。

经审理查明：2018年4月29日，某公司投资建设的房产项目某公馆，备案名华隆广场，开启验资活动，对参与验资活动的意向客户领取的“护照”本上，加盖了“享所购房屋总价1万元优惠”的戳记。5月12日，某公馆开启认筹活动，给参与认筹活动的意向客户的“护照”本加盖了“享所购房屋总价1万元优惠”的戳记。6月6日，该房产项目商品住房销售价格获得江阴市物价局备案。6月18日，某公馆正式开盘，部分持有“护照”本且加盖价格优惠戳记的购房者相继以商品房备案价与申请人签订商品房买卖合同。2020年10月30日，某公馆正式交房。持有“护照”的购买者因未享受到购房优惠，从11月3日起，该项目多名业主投诉申请人未兑现承诺的价格优惠，被申请人遂于11月12日立案调查。11月15日，被申请人对申请人进行了现场检查，其后分别对申请人客服经理杨某和多名购房投诉者进行调查询问，并让购房投诉者提供购房合同，被申请人调查到最晚签约的可以享购房总价优惠的购房投诉人签约日期为2018年10月11日。2020年12月24日，被申请人作出澄市监限字〔2020〕05-159-2号《限期提供材料通知书》，要求申请人提供认筹发放“护照本”详细台账、已告知业主最终签约价格已包含前期宣传优惠的证明材料等，申请人未予提供。2021年2月9日，被申请人对该案进行第一次延期30日。2月26日，被申请人对该案进行第二次延期，延长至2021年10月15日。10月13日，被申请人作出澄市监不处字〔2021〕0500213号不予行政处罚决定，认为申请人的行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，但由于申请人涉嫌虚假宣传的违法行为在二年内未被发现，遂根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条的规定，对申请人不予处罚。

以上事实有宣传页面截图、宣传短信截图、护照本、江阴市商品住房销售价格备案申报表、交付通知书、商品房买卖合同、案件来源登记表、消保维权处理单、立案审批表、现场笔录、询问笔录、限期提供材料通知书、案件集体讨论记录、行政处罚案件有关事项审批表、行政处罚案件二次延期审批表、送达回执等证据证明。

本机关认为，本案的争议焦点为申请人在销售某公馆房产项目时是否存在虚假宣传行为。本案中，申请人在销售某公馆房产项目过程中，通过“护照”本加盖戳记的方式，对参与验资及认筹活动的意向客户每次承诺“享所购房屋总价1万元优惠”，但在该项目实际销售过程中，申请人与持有该“护照本”的客户签订的商品房买卖合同中，仍以经江阴市物价局备案的销售价格成交，并未在房屋总价中对承诺的优惠价格予以剔除，且亦未以其他形式对优惠价格予以补贴。申请人据此认定申请人在某公馆房产项目销售中存在虚假宣传行为并无不当。申请人认为“认筹价”、“备案价”、“成交价”是不同的概念，优惠政策是在认筹价基础上的优惠，实际成交价格同前期宣传价格已明显降低，购房者已享受价格优惠。根据《商品房销售明码标价规定》第九条规定“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售”，房屋的销售价格即为取得备案且明码标价的申报价格，价格优惠须在备案价的基础上予以体现。申请人与享有价格优惠的客户签订买卖合同时，未说明成交价格已包含前期的价格优惠，亦未在备案价基础上剔除价格优惠，申请人的主张于法无据，本机关不予采信。

综上所述，被申请人作出的不予处罚决定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，本机关决定如下：

维持被申请人作出的澄市监不处字〔2021〕0500213号不予行政处罚决定。

对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内，向江阴市人民法院提起行政诉讼。

二〇二二年一月十七日