【主持人】亲爱的观众朋友您好，您正在收看的是12345民生网上直播第131期节目，我是主持人小燕。今天直播间邀请到的是江阴市住建局的4位嘉宾做客，他们将以“让城市更美好，让人民更幸福”为主题，通过网络向朋友们答疑解惑，您可以拨打热线电话12345或者是通过网络直播间参与进来。首先给大家介绍一下今天的4位嘉宾，他们分别是：江阴住建局副局长陶卫凯。

【陶卫凯】主持人好，观众朋友好。

【主持人】江阴住建局房地产市场管理科科长蒋剑光。

【蒋剑光】主持人好，观众朋友上午好。

【主持人】江阴住建局住房保障管理科科长汪君。

【汪  君】主持人好，观众朋友好。

【主持人】江阴建设工程质量安全监督站副站长刘澄华。

【刘澄华】主持人好，观众朋友好。

【主持人】非常欢迎各位的到来，首先请陶局给大家介绍一下江阴住建局的一些基本情况。

【陶卫凯】各位网友，大家上午好，很高兴有机会与大家进行交流，借此机会，我谨代表江阴住建局，对一直以来关注、关心和支持我们住建工作的社会各界及广大网友们表示衷心的感谢。同时也感谢融媒体“12345”民生热线节目组，给我们提供与大家交流的平台。今年我局将贯彻落实省、无锡市、江阴市委政府部署要求，按照市委“南征北战，东西互搏”三年行动的战略路径，聚焦让城市更美好，让人民更幸福目标，驾驭好城乡建设、行业管理和民生保障“三驾马车”，优化城市功能品质，优化城乡宜居环境，优化行业绿色可持续发展，开创江阴住建事业高质量发展新局面。重点做好以下工作：

一是紧盯服务发展和运行高效要求，全力深化行政改革，优化机构设置，全面构建功能明确、结构合理、供给适度、运行高效的住建管理新体系，优化依法行政，突出重点项目管理和建设工程消防管理等事项，细化操作流程，加强业务培训，提升依法行政服务能力，优化服务效能，把审批审查事项全部纳入窗口，做到“一窗受理，集成服务、一次办结”。

二是紧盯完善功能和提升品质要求，全力推进城乡建设。扎实推进城市更新。有序开展政策制定、规划编制、细则标准制订、投资谈判等工作，制订完善老旧片区城市更新流程，完成11个老旧小区更新改造，推进北大街、南部高铁新城等6个破旧片区更新改造试点。扎实推进城市空间拓展，落实“凡拆必净”要求，遗留结转项目确保“清零”，新开项目力争当年启动当年完成。竣工交付梅园路西侧和黄山小区二期两个安置房项目。扎实推进重点项目。建立完善政府投资项目集中建设管理体制机制，确保重点项目有力有序推进。在建5座跨锡澄运河桥梁力争明年建成，江阴站综合客运枢纽北广场开工建设，虹桥南路和建新路完工，高铁站区3条支路、皮弄路节点工程尽早开建。扎实推进乡村振兴。统筹小城镇和被撤并乡镇集镇区建设，提升特色田园乡村建设水平，扩大农房建设试点，形成建设农房管理模式，开展新一轮美丽乡村建设。

三是紧盯夯实基础和转型发展要求，全力优化行业管理。狠抓信用建设。加快开发信用建设综合管理平台，开展装饰装修企业、检测机构信用评价，提高行业诚信意识和信用水平。狠抓工程质量。加大工程质量通病专检防治力度，规范质量检测机构行为，加强建筑材料和工程实体检测。新建住宅项目100%执行质量潜在缺陷保险制度，狠抓绿色节能。出台建筑产业现代化发展激励政策，进一步推广绿色建筑、装配式建筑和成品住房，加强海绵城市建设，形成推动合力和管理闭环。狠抓房地产市场管理，加大“稳地价、稳房价、稳预期”力度，调控预售节奏，优化库存规模，确保市场总体平稳。狠抓物业管理。深化党建引领业委会和物业行业建设，实施物业企业备案管理，提升企业服务水平，加强维修资金归集、管理、使用。狠抓安全管理。深入开展建筑施工安全整治，城市危旧房屋排查整治和农村房屋安全隐患排查整治，全面提升安全水平。

四是紧盯民生普惠和民享实效要求，全力落实民生实事，完成新一轮建设发展规划编制和人防工程优先设置标识更新，完成国动指挥网等信息化建设任务，提升备战打仗能力。优化住房保障，进一步销售经适房和放宽保障门槛，切实加强直管公房管理。优化防灾减灾，进一步加强防震、防白蚁等建设，不断提升防灾减灾能力，优化诉求处理。进一步畅通民生诉求渠道，优化受理流程，积极化解各类矛盾诉求。我们将以一如既往的奋斗姿态，风雨无阻的精神状态，奋力开启江阴住房和城乡建设高质量发展新征程，推进美丽宜居城市发展新模样。夺取“美丽江阴”和现代化滨江花园城市建设新胜利，确保“十四五”开好头、起好步向建党100周年献礼！

【主持人】好，谢谢陶局。接下来我们来看网友的提问。有网友问他说我想购买一套新房，开发商要求交的认筹金和我们平时说的定金有什么区别？我们请蒋科长来介绍一下。

【蒋剑光】好的。观众朋友们上午好。认筹金一般是指开发商在楼盘正式销售之前，他通过优先选房、享受开盘价格优惠等方式，吸引有购房意向的购房者预先向售楼方，就是一般所说的开发商缴纳一些一定的款项。通常定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过双方书面约定，由一方当事人向另一方预先支付一定数额的金钱作为担保的一种方式。两者应该说还是存在一个本质的区别的。在没有签订任何合同条款之前，认筹金是不具有法律效力的，然后购房者在认筹过程中交的所谓的认筹金一般是可以退的，但在认购签订正式买卖合同以后，购房者就应该仔细确认，防止有损害自己合法权益的行为条款出现。签订条款一定要仔细看，要留心眼，需要仔细查看合同，是否有一些不利于自己的约定，比如说开发商在认筹协议上约定，购房者由于将来有个人原因不再购房的，那认筹金就不会退还。虽然说法律上认为，认筹金是可以退的，但是一旦双方约定，那这个东西大家就要注意了，这个条款大家就不能签。

【主持人】那我们再来继续看网友的问题，这名网友说他说在一些老旧的小区申请加装电梯有哪些条件呢，而且应该如何申请呢？这个请陶局来给大家介绍一下。

【陶卫凯】好的。申请加装电梯现在也是一个民生热点，主要的申请条件有以下几个：第一个就是已建成投入使用、具有合法权属证明，但是未列入房屋征收改造计划，且未设电梯的4层以上，非单一产权住宅。第二个条件是经本幢或者本单元房屋专有部分在总建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。如果还要占有业主专有部分的，还应当征得该专有部分业主的同意。为确保加装电梯工作的顺利推进，建议征得本幢或者本单元所有业主的同意。那么如何申请呢？符合申请条件的，申请人向辖区镇（街道）、开发区提出申请，并提交相关材料。辖区镇（街道）、开发区受理申请以后，对申请资料齐全的，组织住建局、资规局、市场监管局、公安消防部门、公用事业局、相关管线单位等部门进行现场查看，对项目的可行性进行论证，可行性认证通过以后，给辖区镇（街道）、开发区组织相关部门出具联合审查意见，审查意见书由各单位签字盖章后反馈给辖区镇（街道）、开发区。审查通过以后，申请人可以按照相关规定组织施工单位、监理单位进行施工和电梯的安装调试，工程竣工验收合格后，并经市场监管局使用登记备案后，交付使用。工程资料档案移交辖区镇（街道）、开发区相关部门存档。具体的加装流程和要求按照澄政规发（2018）2号文件执行。这里有个友情提醒，就是目前社会上出现个别企业向市民宣传，“免费安装、有偿使用”。经调研周边无锡、苏州、上海、南京等城市，这种加装模式后期存在很大的隐患。以上城市均明确表示不支持。所以在此提醒广大市民朋友不要盲目相信任何企业机构的“诱惑”陷阱，谨慎委托实施主体。

【主持人】这名网友说，他说我是一个外地户籍，去年大学毕业之后就到澄江街道某小学任教，属于事业编制，但一直在外面租房，请问我能否申请公租房呢？这个请汪科介绍一下。

【汪君】好，这位网友。根据市政府澄政规发（2018）4号《江阴市公共租赁住房管理办法》规定：我市的公共租赁住房的保障对象，包括城镇居民家庭、新就业人员、引进人才和外来务工人员。根据你目前情况，应该属于新就业人员。《办法》规定：同时要具备以下条件：（一）申请人具有全日制大中专院校毕业证书，自毕业当月计算起未满5年。（二）申请人在本市要有稳定的职业，与本市的用人单位签订劳动或者聘用合同一年以上，且合同履行满三个月，并自合同履行起连续缴纳社会保险费。（三）申请人及其配偶未婚子女在本市无住房，且未租住直管公房（公有住房）。

【主持人】这名网友说他说经常会有业主反映，由于购房的时间比较晚，等发现有质量问题的时候，开发商就以过了保修期为理由拒绝保修，但是明明才买的房子为什么就不能保修呢？这方面有什么规定吗？这个请刘科介绍一下。

【刘澄华】嗯，好的，这里面就是有两个保修期的概念，开发商推脱他是没有道理的，因国家规定，首先规定了开发商和施工单位之间的保修的关系，依据《工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，最低的保修期限就是地基基础工程和主体结构工程为设计的合理使用年限。防水工程为五年，供热供冷系统两年，电气、给排水管道、设备和装修也都是两年，这个保修期是工程竣工验收合格之日起计算的。当前因为采用的是房屋预售的制度，大部分新建房屋保修期跟这个是一致的，因为基本都是竣工验收合格之后备案，然后就交付给群众了。

第二个是开发商和业主之间的保修关系，因为有一些是存量房屋，竣工的时间已经比较长。这个保修关系它是第一个保修期的补充，它是依据《商品房销售管理办法》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等这些文件规定的。最低的保修期限的规定是这样的，地基基础和主体结构工程也是设计合理使用年限。屋面防水三年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道的渗漏是一年，门窗的翘裂、五金件损坏是一年，管道堵塞是两个月，供热、供冷系统和设备是一年，卫生洁具是一年，灯具、电器开关是六个月，其他部位和部件的保修期限，可以由房地产开发企业和用户进行约定。这个保修期是自房屋交付之日起计算，就是说即使是竣工时间很长的存量房屋，至少也要执行保修期限。对业主来说，这两个保修期有一个衔接的关系。简单说就是哪一个保修期剩余的时间长就执行哪一个保修期。

【主持人】好的，谢谢。我们再来看这名网友他说，我租了一套房子想办暂住证，目前江阴市房屋租赁备案的部门是哪一个？他想了解一下。这个请蒋科介绍一下。

【蒋剑光】因为目前江阴办暂住证，它需要对所租赁的房屋办个租赁备案。目前江阴的租赁房屋租赁备案的办证部门就是在你房屋所在地的政务中心。有些乡镇已经放到了社区包括村里面，但是这个还是少量的，主要还是在各镇街道的政务中心。主要办理的时候就是需要租赁双方当事人带房屋的不动产权证，或者是合法的产权证明，包括双方当事人的身份证、租赁合同，还有主要一个就是目前为了配合租赁房的安全还需要出具属地政府规定部门出具的，房屋可以出租的证明，这样的话就可以办了。

【主持人】好的，谢谢。这名网友问，他说，请问小区成立业委会的条件是什么？应该如何成立呢？请陶局介绍一下。

【陶卫凯】好的，这位网友。根据《江苏省物业管理条例》相关规定，符合下列条件之一的人员应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议。第一个条件，物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。第二个条件，物业管理区域内，业主已入住户数的比例达到百分之五十以上，两者条件符合之一就可以。符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组应当自成立之日起九十日内召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会委员。

不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县物业行政管理主管部门或者街道办事处指导后，仍不能成立的，可以由街道办事处、社区居委会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

【主持人】好的，谢谢。我们来看这名网友说，他说我是澄江街道的居民，户口在社区集体户口内，因为生意失败之后一直想在外面租房，我想要申请廉租房，但是社区告知我卖房的时间如果不足5年是没有办法申请的。但是我其他的条件都满足了。请问是不是有这样的规定？这个请汪科介绍一下。

【汪  君】好，观众朋友您好。根据《江阴市公共租赁住房管理办法》第二十二条第二款规定，申请之日起前5年内有房产转让行为的，不得申请公租房，确因治疗重大疾病而出售家庭唯一住房的除外。另外我也补充一下，这一条我们也是遵循《江苏省公共租赁住房管理办法》和《无锡市公共租赁住房管理办法》的规定的。

【主持人】请导播把场外的观众电话接进来，喂，你好，这位观众。

【热  线】喂，你好。

【主持人】请说。

【热  线】我有个问题想咨询一下，现在开发商有很多，开发商的楼盘也很多，其中有一些可能是临时组建，结束了公司也就解散了，没有延续性。如果后期碰到质量问题需处理或投诉的话应该怎么办？对于这种情况监管部门有没有相应的一些措施呢？

【主持人】好的，这个问题请刘科来介绍一下。

【刘澄华】好的，这位观众朋友们你好。目前的确是如您所说的，很多房地产企业它是临时组建的，主要是以投资商的身份。另外，近年来由于各种新型材料的推广应用比较多，渗漏和墙体开裂等房屋的质量问题在住宅中比较常见。对于购房者来说，即便在工程质量保修期内，找开发商直接维权，往往都不是很顺利。一旦过了这个保修期以后，或者像遇到这位业主所反映的情况，开发商甚至都解散，都撤场了，人都找不到了。想解决住房质量问题，就会更加困难，这也是我们近年来监管部门在处理群众的质量投诉中，遇到的最为棘手的问题。

针对这个问题，近两年来已经通过多次的调研和学习，借鉴上海和深圳先进地区的成功经验，已经在2020年的8月5日，就是去年，联合住建局，联合保监会，联合自然资源和规划局和土地储备中心，已经出台了《关于推行住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》，在我市全面实施住宅工程质量潜在保险缺陷的保险机制，这个是由房地产开发商投保，保险公司它根据约定的保险条款，在保险的范围和保险期限内，对出现的因工程质量潜在的缺陷所导致的住宅建筑物的损坏，履行赔偿的义务。这标志着以后新购房的业主如果在使用过程当中，发现房屋有相关的质量的缺陷，可以向保险公司提出索赔申请。

建立住宅质量潜在缺陷保险制度（机制），最大的意义就是将开发商的保障责任前置了。这样就可以增强购房人的权益保障的可靠性，从源头上来防范和减少纠纷的发生。同时通过引入了市场保险机制，为住房长周期的质量问题，就是有一些问题可能是潜在的周期比较长的，提供了一个稳定的维修赔付的服务，而更好的保障了购房人的权益。

推行缺陷保险制度，将会发挥市场机制在住宅工程质量管理过程中的重要作用，不仅仅是一个赔付的保障，另外引入了市场管理机制，因为保险公司它也要参与工程建设的过程。这就健全了我市住宅工程质量全过程风险管控的机制，完善了公共治理和社会监督，同时也保障了住宅工程质量的水平。

【主持人】好，谢谢。好，我们再来看一个最近非常有热点的一个提问。这名网友说，他说如果从建筑物当中抛掷物品造成人员伤害，但是找不到任何责任人应该怎么办呢？这个我们请陶局来介绍一下。

【陶卫凯】好的。在生活中，高空抛物的案例并不少见，高空抛物也被称为“悬在城市上方的痛”和“头顶上的安全”，是整个社会广泛关注的一个焦点热点问题。那么高空抛物如果致人损害该谁来担责？新出台的《民法典》第1254条规定，“禁止从建筑物中抛掷物品”，从建筑物中抛掷物品，或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，由侵权人依法承担侵权责任。经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的以外，有可能加害的建筑物使用人给予补偿，可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施，来防止高空抛物情形的发生，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。另外公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。上述规定明确了高空抛物造成他人损害的，高空抛物侵权人承担直接责任。在直接责任基础上，又增加了可能加害人的补偿责任。在认定建筑物管理人是否违反安全保障义务时，主要考量其履行管理责任的客观情况，以及是否设置安全警示标志等方面，综合判断物业公司等建筑物管理人的过错程度，承担赔偿相应责任。

【主持人】好的，谢谢。好，今天非常感谢4位嘉宾来到我们的直播间，今天节目到这就结束了，感谢您的收看，再见。