江阴市人民政府

驳回行政复议申请决定书

〔2020〕澄行复第92号

申请人吴某。

被申请人江阴市住房和城乡建设局，住所地江阴市大桥南路18号。

法定代表人严军明，该局局长。

申请人不服被申请人作出的对某业主委员会进行备案的行政行为，于2020年8月13日向本机关提出行政复议申请。本机关依法已予受理。现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人于2020年7月9日对江阴市某业主委员会进行备案的行政行为。

申请人称，2020年5月28日某第二届业委会重选筹备组（下称筹备组）发布公告，将卢某等11位业主列为候选人，并明确“如有不同意见，可于2020年6月4日前与筹备组联系”。2020年6月4日，筹备组又一次发布公告，对某第二届业委会于2020年6月11日9时至15时重新选举。2020年6月12日，筹备组发布选举结果公告，载明第二届业委会委员为孟某（159票）、杨某（157票）、陈某（155票）、卢某（153票）、周某（150票）、张某（148票）、黄某（145票），及候补委员孙某（119票）。2020年7月9日上午10点30分，申请人在“某业主群”中看到了被申请人盖章的《江阴市业主委员会换届备案回执》，即被申请人对江阴市某业主委员会的换届成立进行备案，注明有效期为2020-6-12至2025-6-11。申请人认为，上述“业委会”的产生，不仅实体违法，而且程序违法，被申请人不应当对这样一个不合法的业委会进行备案（还注明有效期），具体理由如下：一、上述“当选委员及候补委员”，其得票“未达到专有部分占建筑物总面积过半数”的法定要求。根据2020年6月12日筹备组发布的选举结果公告，上述八名当选委员及候补委员，尽管达到“票数过半”，但无证据证明其票数达到“专有部分占建筑物总面积过半数”的法定要求。我国《物业管理条例》第十二条第三款及《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》第十五条第二款，均对选举业主委员会明确要求“双过半”，既要“票数过半”，又要“面积过半”，两个条件必须同时满足，才能合法当选。此次选举过程中，申请人未看到关于投票业主所持专有面积的数据统计；据申请人了解，某建筑总面积约为24370.1平方米，其中老业主持有10460.61平方米，新业主持有4317.67平方米，时代置业（由破产管理人行使职权）持有9591.82平方米；破产管理人在此次选举中未投票，新业主也基本未投“当选委员及候补委员”的选票：据此可以断定，上述“当选委员及候补委员”的得票，未达到“专有部分占建筑物总面积过半数”的法定要件，即未能依法当选。二、2020年6月11日召开的业主大会，严重违反法定程序，投票结果亦属无效。我国《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日以前通知全体业主。《江苏省物业管理条例》第十九条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。《无锡市物业管理条例》第九条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》第三十五条规定，业主大会会议按照下列程序组织召开：（二）会议召开时间、召开地点、表决方式、表决事项、表决规则等内容，于业主大会召开15日前在本物业管理区域内的每个出入口、大堂、电梯厅等人员进出通道进行公告，并以书面形式告知街道办事处（镇人民政府）和市（县）、区物业管理行政主管部门；有条件的可以在主要媒体上公告。从2020年6月4日发布召开业主大会的选举公告，到2020年6月11日召开业主大会，期间仅间隔了6日，远未达到法定的至少提前15日通知全体业主，也没有在物业管理区域内的每个出入口、大堂、电梯厅等人员进出通道进行公告。综上，申请人认为，被申请人作为县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门，未履行法定的审查职责，对未达到面积过半、严重违反法定程序选举产生的所谓“江阴市某业主委员会”进行备案，损害了某业主的合法权益。为此，申请人提出行政复议，请求复议机关纠正被申请人的违法行政行为。

被申请人答复称，一、被申请人作出的备案行为是一种告知，不属于行政复议受案范围。2020年7月，被申请人收到江阴市某业主委员会备案登记表及附件资料，经审查后，被申请人对江阴市某业主委员会换届备案资料予以备案并出具了《江阴市业主委员会换届备案回执》。根据国务院法制办在2005年作出的《对关于〈物业管理条例〉第十六条的请示的答复》 （国法秘函[2005]439号）的意见，该备案行为属于一种告知，不具有行政许可的性质，故申请人的复议申请不属于行政复议的受案范围。二、行政复议申请人主体不适格。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。故在业主委员会不起诉的前提下，行政复议申请人不符合上述可以提起诉讼的条件，既然申请人不具备诉讼主体资格，同理也不具备申请行政复议的主体资格。三、被申请人作出备案行为主体适格。根据《物业管理条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。《江苏省物业管理条例》第四条第一款规定，县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。被申请人负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，故具有对依法成立的业主委员会进行审核备案的法定职权。四、被申请人作出的备案行为并无不当。 1、根据《江苏省物业管理条例》第二十二条规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县(市、区) 物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案：（一）业主委员会备案申请书；（二）业主委员会委员名单；（三）业主大会议事规则和管理规约；（四）业主大会会议记录；（五）其他应当提供的材料。江阴市某业主委员会在换届选举后向被申请人申请备案时提交的材料有《江阴市某业主委员会备案登记表》、物业管理委员会《公告》两份、关于某业主委员会重新选举的通知、选举公告三份、某第二届业主委员会选举工作流程和安排、公告(业主委员会委员名单)、选票统计、某业主名单、《某商业街业主大会议事规则》、《某商业街管理规约》等，故江阴市某业主委员会提交的材料符合法律规定。2、从选举程序上看，首先，江阴市澄江街道城中社区于2020年5月19日向某全体业主出具了《关于某业主委员会重新选举的通知》，并在2020年6月4日向某全体业主公告投票的时间、地点及投票方式，在公告中明确告知由于疫情原因，江阴市某业主委员会换届选举不设中心会场，不集中开会，采用设立两个投票点同时进行投票。其次，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。江阴市某业主委员会换届选举所有业主共计233户，一户投一票，选举现场和电话投票共计回收215票，所以同意选举业主委员会的业主显然已“双过半”，故不存在申请人所说的严重违反法定程序的情形。综上，被申请人认为作出的备案行为是一种告知，不属于行政复议受案范围，被申请人作出备案行为主体适格且并无不当，请求复议机关驳回复议申请人的复议申请。

经审理查明，江阴市某商业街总建筑面积43000㎡，房屋出售面积14877.95㎡，入住户数287套，非住宅业主数233人。2020年5-6月，江阴市某业主委员会进行换届选举。6月28日，江阴市某业主委员会就新选出的业主委员会向被申请人申请备案。7月9日，被申请人对某业主委员会予以备案。申请人不服，于8月13日向本机关提出行政复议申请。

上述事实由《关于某业主委员会重新选举的通知》、公告、某第二届业主委员会选举工作流程和安排、业主委员会候选人报名名单、业主委员会成员名单、江阴市某委员会备案登记表、业会备〔2020〕第009号江阴市业主委员会换届备案存根、苏（2019）江阴市不动产权第0037751号产权证等证据证明。

本机关认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条对业主决定建筑区划内重大事项及表决权均有规定，其中对选举业主委员会或者更换业主委员会委员，明确了应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述立法精神，业主委员会备案行为涉及业主委员会能否以合法身份开展对外活动，应属业主共有和共同管理权利的重大事项。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼”，参照该规定，业主的诉权是集体诉权。本案中，申请人作为江阴市某2幢133的产权人，房屋建筑面积为39.96㎡，另查，某商业街总建筑面积43000㎡，入住户数287套，申请人专有部分与建筑物面积未过半、占总户数未过半，无权对业主委员会备案行为提起行政复议。

根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项的规定，本机关决定：

驳回申请人的行政复议申请。

如不服本决定，可以自接到本决定书之日起15日内，依法向无锡市中级人民法院提起行政诉讼。

二〇二〇年十月十日