澄政发〔2012〕140号

 

江阴市人民政府关于印发促进物业管理健康发展若干意见的通知

 

各镇人民政府，各街道办事处，高新区管委会，临港新城管委会，市各委、办、局，市各直属单位：

    《关于促进物业管理健康发展若干意见》经市政府常务会议讨论通过，现印发你们，请遵照执行。

 

 

 

二○一二年八月三十一日

 

关于促进物业管理健康发展若干意见

 

为规范全市物业管理工作，提升物业管理水平，改善居民居住环境，推进文明城市建设，建设现代化滨江花园城市，根据国务院《物业管理条例》及省、无锡市有关物业管理规定，结合本市实际，现就深化全市物业管理工作提出如下意见：

一、进一步创新物业管理工作机制

（一）成立市物业管理工作领导小组。市政府成立由分管副市长任组长，市政府办公室分管副主任、住保房管局局长任副组长，住保房管、规划、建设、城管、园林、公安、民防、环保、物价、财政、税务、工商、司法、民政、监察、质监等部门以及各镇（街道）分管领导为成员的物业管理工作领导小组，负责决策和部署物业管理重点工作，督促检查相关部门（单位）履行职责，协调处理物业管理工作中的重大问题。

（二）建立镇（街道）、社区物业管理工作机构。各镇（街道）成立物业管理工作机构，配备专职人员，落实相关工作经费；建立社区物业管理工作站，配置物业管理专职人员，负责属地物业管理日常工作；实行联席会议制度，联席会议由各镇（街道）负责组织召集，物业行业主管部门、社区、公安派出所、城管、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加，及时协调处理物业管理涉及的矛盾和纠纷。

（三）建立物业管理纠纷快速处理机制。从化解收费矛盾入手，通过人民调解、法院诉讼等多种渠道解决物业管理中的各类矛盾。司法行政部门要加强对各镇（街道）、社区人民调解组织的业务指导，强化物业管理纠纷人民调解工作。各镇（街道）要利用现有调解机构，受理辖区内物业管理的矛盾和纠纷。市人民银行要将经各级人民法院判决生效、认定业主拖欠物业费的事实纳入银行个人诚信系统，提升业主依法缴费意识。

二、进一步明确物业管理责任单位及其职责

（一）市住保房管局是全市物业管理行业主管部门，负责拟定物业管理相关配套政策；牵头负责全市物业管理工作的综合考评；加强物业服务企业资质管理，规范和培育物业管理市场；落实前期物业管理项目招投标制度；归集、管理物业专项维修资金；指导协调各镇（街道）处理物业服务活动中出现的重大问题。

（二）各镇（街道）具体负责本辖区物业管理工作，负责辖区物业管理区域调整划分；指导业主委员会的筹建、成立、改选和换届工作，监督、规范业主大会、业主委员会及业主开展正常的自治工作；指导业主大会选聘物业服务企业，负责本辖区物业管理工作的日常检查；参与新建物业竣工交付使用验收和物业交接工作，协调处理物业撤管工作；做好辖区内物业管理的投诉处理和信访工作。

（三）社区居民委员会协助镇（街道）做好辖区物业管理的落实工作；参与业主大会、业主委员会筹建、成立的组织工作，组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则；指导业主大会选聘物业服务企业或进行自治管理。参与对物业服务企业的监督和管理，调处物业服务过程中的矛盾纠纷。在小区业主大会（业主委员会）未成立时，代行业主大会（业主委员会）职责。

（四）市规划局负责提出居住用地的规划条件，严格审查设计方案，确保相关设施配套到位，按规定确定物业管理用房的面积和位置，依法查处未按照建设工程规划许可证规定建设的行为。

（五）市建设局负责建设工程质量的监管，牵头组织市房地产开发住宅项目竣工交付使用验收备案，督促开发企业履行物业保修期内保修责任，负责处理已竣工交付房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾，负责处理小区控源截污改造工程遗留问题。

（六）市城管执法局负责对物业管理区域内未经规划许可，擅自搭建构（建）筑物及其他设施、破坏房屋外立面、乱设户外广告、乱设摊点、损绿毁绿的行为进行查处。做好物业管理区域内垃圾清运工作；做好改造的老小区、安置房小区、保障性住房小区物业管理区域内路灯、环卫设施等维修、养护工作。

（七）市公安局负责监督检查物业管理区域内安全技术防范系统工程的建设和管理，指导落实物业管理区域内的安全技术防范设施正确使用和培训，负责物业服务企业保安服务活动的监督管理工作，指导督促物业服务企业落实保安服务的各项管理制度，调解各类涉及治安管理的矛盾和纠纷；指导物业服务企业做好物业管理区域停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、恶意封堵小区大门、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型车辆、危化品车辆等行为依法进行处理。

公安消防部门负责消控从业人员的培训，负责物业管理区域消防设施的检查验收，负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理，依法查处物业服务企业不履行消防安全职责行为及物业管理区域内的占用、堵塞、封闭疏散通道等消防违法行为。

（八）市园林旅游局按照规划条件，严格物业管理区域绿化建设方案的审批，指导做好物业管理区域的绿化管护工作，并具体负责改造的老小区、安置房小区、保障性住房小区的日常绿化管护工作。

（九）市环保局负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收；对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

（十）市民防局负责物业管理区域内人防工程的规划、建设、维护管理、监督检查和实地标注工作。

（十一）江阴质监局负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；参加物业管理区域由市安委会事故调查组牵头的事故调查处理。

（十二）江阴工商局负责查处物业管理区域内无前置许可的无照经营行为。对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所的不予核发营业执照。

（十三）市物价局负责物业服务收费标准的核准和备案，监督检查和规范物业服务收费行为，查处违法违规收费行为；受理物业服务收费价格咨询及投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。建立物业服务收费动态调整机制，根据物价上涨及物业服务企业用工成本调整等因素及时调整物业服务收费标准。

（十四）市司法局负责指导基层调解组织，积极参与协调解决物业管理矛盾纠纷。

（十五）市政、供水、供电、供气、邮政、通讯等公共服务单位应当做好物业管理区域相关专业设备设施的管理、维修和养护工作。

三、进一步加大政策扶持力度

（一）税收规费方面

1．至2017年12月31日住宅小区物业服务企业按规定缴纳的营业税和所得税地方留成部分扣除征管经费后，由政府通过奖励的方式支持物业服务企业的发展，具体操作办法由市住保房管局会市财政局另行制定。

2．物业服务企业可以用与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃（煤）气、维修基金以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为计税营业额。

（二）政府补贴方面

1．至2017年12月31日，在澄江街道范围内，对承担改造后的老小区、市财政投资的保障性住房小区、安置房小区项目管理的物业服务企业，由市政府给予补贴，资金列入年度政府专项计划。补贴标准为：

（1）改造后的老小区为每月0.2元∕㎡；

（2）保障性住房小区多层为每月0.3元∕㎡，小高层及高层为每月0.9元∕㎡；

（3）安置房小区多层为每月0.5元∕㎡，小高层及高层为每月1.1元∕㎡；

2．在澄江街道范围内未交纳房屋维修资金的小区，由市住保房管局会同澄江街道提出年度维修计划和资金预算，资金列入市政府年度计划，保障共用部位和设备设施的正常维修。

（三）表彰奖励方面

引导物业服务企业提升服务品质，创优争先。物业服务企业管理的项目获得无锡市级、省级、建设部级物业管理示范项目荣誉的，分别给予2万元、5万元、10万元的奖励。

四、进一步规范物业管理行为

（一）规范前期物业管理工作。前期物业管理招投标过程中，开发建设单位要明确前期物业服务企业介入（含物业承接查验）管理的标准和费用支付方式，自《前期物业服务合同》签订时起，物业服务企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验的人员重点参与共用设施设备的安装、调试，及时向开发建设单位提出改正意见和建议并协助、督促开发建设单位落实整改。在项目办理综合验收备案前，对消防、技防、电梯等涉及业主人身财产安全的重要设施设备实施查验预评估；要落实物业承接查验制度，项目办理初始登记前，需按照建设部《物业承接查验办法》规定签订物业承接查验协议并承担相应责任。建立物业服务履约保证金制度，物业服务履约保证金主要用于前期物业服务企业违约后遗留问题的处理。

（二）规范服务收费行为。新建商品房物业，要严格执行《江阴市物业服务收费管理办法》公布的物业服务标准和指导价格。已实施专业化物业管理的老旧小区，安置房小区和保障性住房小区按三级服务标准实施物业服务，物业服务收费逐步过渡到三级服务收费标准。规范公共服务单位收费行为，理顺收费方式，对于物业管理区域业主共同使用，应由业主分摊的水、电等费用，由公共服务单位直接向业主收取。对直接收费到户有困难的，可委托物业服务企业代收，并依法与物业服务企业签订委托合同。

（三）规范物业服务企业市场准入和退出管理。严把资质审批关，按照《物业管理企业资质管理办法》的规定核实物业服务企业的人员配置，严格执行行业从业人员持证上岗制度。规范物业服务企业退出程序，物业服务企业因物业服务合同期满不续约或提前解除合同的，应提前2个月书面告知业主委员会、市住保房管局、所在镇（街道）和社区居民委员会，物业服务企业退出后暂时没有物业服务企业接管的小区，由社区居民委员会（社区物业管理机构）代管。

（四）规范物业服务企业履约行为。物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，要建立物业服务企业、业主委员会、业主代表定期交流制度，汇报物业服务工作中存在的问题和整改落实措施，努力提高业主满意率。对业主提出的超出物业服务合同的事宜，要及时与业主委员会协商并做好沟通解释工作。要加强员工培训，提高物业服务从业人员素质。

物业管理区域内，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务，不得采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。

（五）规范物业管理用房建设。开发建设单位应按规划总建筑面积4‰的标准配置物业管理用房，物业管理用房应当独立成套，具备基本的办公条件，设施设备用房、门卫、技术层、设备层、层高低于2.2米的架空层、夹层、车库、公共卫生间、地下及半地下室房屋等不得作为物业管理用房。

（六）规范保修期内开发企业保修行为。在保修期限内，开发建设单位应设立相应机构和专门人员专项处理保修期内的各种维修及开发建设遗留问题，并在《房屋质量保证书》中明确相应机构的办公地点，办公时间，联系人及联系电话。保修期内，开发建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，在物业保修金中列支维修费用。

开发建设单位的保修期自缴交物业专项维修资金之日起计算，除业主自用部分按《房屋质量保证书》承诺的保修期限执行外，房屋共用部位及共用设施设备保修期限为五年。

五、进一步推进业主委员会建设

业主大会、业主委员会的设立和开展活动，应当遵循《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）的要求。

社区居民委员会应当召集若干名热心公益的业主，成立筹备组，开展业主大会、业主委员会的筹备工作，直至首届业主大会、业主委员会成立。业主委员会组成人员从物业管理区域内人大代表、政协委员、退休老干部、老党员等代表性强、责任心强、热心公益事业、工作能力强且有一定社会影响力的业主中推荐产生。

六、进一步营造良好的物业管理工作氛围

1．坚持正确的舆论导向。各级各部门和各类媒体要紧紧围绕增强业主消费意识和物业服务企业的服务意识，采取多种形式加强物业管理政策法规宣传，坚持正面舆论引导，让广大市民和业主了解物业管理政策法规，树立物业服务的消费理念，积极支持和参与物业服务相关活动。要加强对物业管理相关报道的监督、协调和管理工作，使社会舆论监督及新闻报道客观、公正。

2．充分发挥党员干部的先锋模范作用。继续大力倡导党员干部、机关事业单位职工带头遵守小区管理规约及相关制度，自觉行使和履行业主的责任和义务，积极维护物业管理秩序。要把对物业管理工作的重视程度和干部职工缴纳物业服务费的情况，作为创建文明单位的考核内容。

3．切实加强领导，努力开创物业管理齐抓共管的新局面。物业管理工作涉及方方面面，是政府的一项惠民工程，是社区建设的重要工作内容。各镇（街道）要把物业管理工作作为政府的重要工作之一，高度重视。各部门和单位要依据各自职责，主动将管理职能延伸到物业管理区域，加大对物业管理的支持力度和执法力度。对因推诿扯皮、拖延不办引发群众集体上访或造成严重后果的，将追究相关部门（单位）主要领导责任。要动员社会各方力量，努力形成政府高度重视、部门乡镇（街道）齐抓共管、社区居民委员、物业服务企业、业主广泛参与的物业管理新格局。

本意见自2012年9月1日起施行。之前相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。上级有新规定的，从其规定。

 

 

 

 

主题词：城市管理  物业  意见  通知

抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市法院，市检察院，市人武部，市各群团，市各驻澄单位。

江阴市人民政府办公室             2012年8月31日印发