澄政发〔2012〕111号

江阴市人民政府

关于加快发展工业地产促进土地节约集约利用的实施意见（试行）

各镇人民政府，各街道办事处，高新区管委会，临港新城管委会，市各委、办、局，市各直属单位：

为进一步满足社会经济发展对土地资源的需求，优化资源配置，缓解用地矛盾，根据《江阴市人民政府关于进一步强化节约集约高效用地的若干意见（试行）》（澄政发〔2012〕20号）精神，现就规范工业地产项目建设，加快推进工业地产发展，制定如下实施意见。

一、指导思想

坚持以科学发展观为统领，以土地节约集约利用为目标，结合产业特点，科学规划设计，实行市场运作，集中开发建设一批设施完善、功能配套、形态优美的工业地产项目，切实提高工业园区的承载能力，进一步拓展发展空间，为建设现代化滨江花园城市提供资源保障。

二、具体要求

（一）规划布局及建设要求

本意见所指工业地产是由开发商根据规划要求，在我市各镇（街道）、高新区、临港新城的工业园区或集中区内进行土地综合开发，形成一定规模，集生产、设计、物业管理等于一体的工业类建筑物，主要包括工业制造厂房、物流仓库等类型。开发商对其建成的工业地产可以进行销售、租赁、管理和提供相关服务。

按本意见开发建设的工业地产项目必须达到下列要求：

1．投资规模在2亿元人民币以上。

2．高新区、临港新城规划面积原则控制在300亩左右，镇（街道）规划面积原则控制在100—200亩左右。工业地产区域一次性规划，按项目分期实施。

3．建筑层数原则上不低于3层，建筑容积率控制在1.2以上，建筑密度不低于55%，新规划建设的工业地产项目总建筑面积不低于10万平方米，利用已批准的存量建设用地建设的工业地产项目总建筑面积不低于5万平方米。

4．行政办公及生活服务设施的占地面积不超过总用地面积的7%。

（二）投资主体及开发资质

鼓励社会资本和现有房地产开发公司积极参与工业地产项目建设，开发主体应按照市场化运作、公司化经营、物业式管理方式注册成立工业地产开发公司。

1．社会资本参与投资建设工业地产项目，须注册成立专门的工业地产开发公司，领取工商营业执照，经营范围为“标准化厂房的开发、销售、物业管理”等。

2．现有房地产开发公司参与投资建设工业地产项目，须增加“标准化厂房的开发、销售、物业管理”的经营范围。

3．工业地产项目投资主体开发资质的获得，应按照《江苏省实施<房地产开发企业资质管理规定>细则》的相关规定，经市建设部门初审后，上报省住房和城乡建设厅审查核发资质证书。

（三）项目审批

1．工业地产项目的建设必须在工业园区或集中区内，并依据规划要求委托有专业资质的机构编制建设方案。工业地产项目规划建设时须按适度超前的原则统筹规划设计水、电、燃气、污水管网、通信设施等基础设施以及科研开发、检验检测、信息交流、物流配送等公共服务平台。

2．工业地产项目建设方案，由项目所在地政府（管委会）商请市规划、经信、发改、国土、环保、建设、房管、安监、消防等部门进行联合会审，出具会审意见。

3．根据会审意见，市发改委出具项目核准联系单；市规划局出具项目选址意见书或规划设计条件，明确建设范围；市环保局办理项目环境影响审批；市国土局根据规划意见办理项目用地手续。项目建设单位取得土地使用权后，相关部门按基本建设项目审批流程办理建设手续。

4．工业地产建成后，由市经信委牵头，会同发改、环保、安监、消防等部门对入驻企业进行联合会审，根据会审意见，填写《工业企业入驻认定表》。

（四）用地取得

工业地产应按照鼓励盘活存量、适度控制增量的原则安排用地。

1．利用已出让的存量工业用地自主开发建设工业地产的，原土地使用者在新设立工业地产开发公司后可通过变更企业名称方式办理土地变更登记，取得土地使用权；工业地产开发企业通过转让方式取得原已出让的存量工业土地开发建设工业地产的，按土地使用权转让方式办理土地变更登记，取得土地使用权。土地使用权变更登记中涉及的土地增值税、营业税、契税等相关税费实行先征后奖。

2．新批建设用地的应采取市场“招拍挂”的供地方式依法取得土地使用权。

3．对认定为闲置土地的工业用地，必须依法收回土地使用权后重新公开出让。

（五）项目验收

1．新批建设用地开发工业地产的应缴纳节约集约用地履约保证金，保证金按照实际成交价款的10%收取，其中5%考核按时开工，5%考核工业地产指标要求。

2．工业地产项目的开工验收由市国土部门牵头组织，开工验收合格后，返还开工保证金和相应利息（按银行同期活期存款利率结付）。验收不合格或经整改仍达不到要求的，没收开工保证金和相应利息，上缴市财政。

3．工业地产项目交付使用竣工验收，由市建设部门会同经信、发改、国土、环保、规划、房管、安监、消防等部门按工业地产建设方案组织验收，出具综合验收意见。市国土部门根据综合验收意见，对合格的退还竣工保证金和相应利息；对验收不合格或经整改仍达不到要求的，没收竣工保证金和相应利息，上缴市财政，并取消工业地产各项优惠政策。

（六）分割销售

1．工业地产项目建成后可以出租或分幢、分层销售，不得预销售，销售对象必须是工业企业，市国土、房管部门根据市经信委出具的《工业企业入驻认定表》和工业地产销售协议，分别办理分割登记手续。

2．工业地产区域内集中建设的行政办公设施及食堂等配套生活设施，由工业地产开发企业自持，并统一经营管理，不得分割销售。入驻企业通过租赁方式使用行政办公用房并有偿使用食堂等配套生活设施。

（七）扶持政策

1．对需要新批土地建设工业地产项目的优先安排用地指标。

2．对利用已出让土地建设工业地产的，不再增收土地价款。

3．工业地产建设中涉及的城市基础设施配套费实行免收优惠。

4．对出租工业地产的企业，其租金收入缴纳的营业税、房产税或城市建设维护税的市级留成部分，从工业地产项目竣工之日起五年内，实行先征后奖。

5．对分割销售的工业地产，涉及的营业税、契税、土地增值税、所得税等税费中的市级留成部分，以先征后奖的形式给予全额奖励。

三、实施措施

1．加强组织领导。市政府成立市工业地产发展领导小组，由市政府主要领导任组长，分管领导任副组长，市经信、发改、规划、国土、建设、房管、财政、环保、安监、工商、税务、城管、公安、消防、电信、供水、供电等部门为成员单位，领导小组办公室设在市经信委。

2．推进有序实施。各镇（街道）、高新区、临港新城应按规划要求划定一个工业地产开发区域，并在产业定位与市场需求明确的基础上，切实做好招商选资工作，抓紧落实工业地产项目投资主体，研究制定推进工作计划。年内在高新区、临港新城先行组织实施，待取得成功经验后再向镇（街道）有序推进。

3．强化规范管理。严禁将批准建设的工业地产项目擅自改变用途，或以职工集体宿舍等形式变相搞住宅、商业等经营性开发。不得以包租、返租、回购等销售手段抬高工业地产价格；对开发企业自持部分，由工业地产属地政府负责风险评估后，报市房管、国土部门办理开发商自持部分的产权证，但不得办理分割产权证，也不得单独抵押。市各职能部门和项目所在地政府应切实加强监管，有效防范可能引发的社会不稳定因素，实现工业地产的健康发展。

4．规范物业管理。工业地产销售或出租后，工业地产开发企业应承担物业管理义务，负责整个项目范围内的统一管理，统筹考虑生活和娱乐等配套设施，为入驻企业提供便利。入驻企业对承租或购买的工业地产不得擅自改变建筑形态、色彩标色、厂区景观等设施。

5．严格考核检查。市政府对工业地产项目建设实行专项考核，考核结果列入市政府年终综合考评内容。具体由市经信委牵头组织实施。

二○一二年六月二十六日

主题词：国土  工业地产△  意见

抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市法院，市检察院，市人武部，市各群团，市各驻澄单位。

江阴市人民政府办公室             2012年6月26日印发