【主持人】亲爱的观众朋友大家好，您正在收看的是12345民生网上直播第155期节目，我是主持人小燕。今天我们邀请到了江苏普悦律师事务所的嘉宾来到了我们的直播间。他们将以“房屋买卖合同常见问题法律解析”为主题，通过网络向朋友们答疑解惑。您可以拨打热线电话12345或者是通过网络直播间参与进来。首先给大家介绍一下今天的嘉宾，他们分别是：江苏普悦律师事务所合伙人刘乔、江苏普悦律师事务所合伙人蒋科、江苏普悦律师事务所党支部副书记丁盛、江苏普悦律师事务所专职律师周晓月，欢迎大家的到来。首先我们请刘律师介绍一下江苏普悦律师事务所的基本情况。

【刘  乔】江苏普悦律师事务所是经江苏省司法厅批准成立的一所合伙制律师事务所，位于江阴市高新区香山路110号-112号嘉年华广场14楼，2018年我所在盱眙设立了江苏普悦律师事务所盱眙分所。我所自创办以来一直秉承“专业、勤勉、尽责”的职业理念，确立了“党引政领、普法悦民”党建品牌，树立了“为民、亲民、惠民”服务群众品牌。坚持以客户的需求为核心，为客户提供优质专业的法律服务，最大限度保障客户的合法权益。自成立以来，我所连续多年被评为江阴市先进律师事务所、无锡市优秀律师事务所。我所现有职业律师、实习律师及律师助理28人、内勤人员3人，其中二级律师1人、硕士学位3人、党员9人，合伙人均为资深律师。我所实行“专业分工、团队协作、优势互补”的运作模式，建立了一套行之有效的办案机制，各部门采取紧密型组团服务，团队之间协作多年，共同探讨、配合、处理过众多疑难案件和大型法律服务项目，并由合伙人律师组成案件质量内控委员会把控案件质量，使每位律师的专长都得到充分发挥，是一支经验丰富、具有团队精神的律师队伍。律所主要业务范围涉及民事诉讼、刑事诉讼、行政诉讼以及非诉讼业务的各个领域，其中不动产与建设工程法律服务是律所的核心专业领域之一，律所不动产与建设工程法律服务团队长期致力于研究和实践，不动产与建设工程领域法律实务，包括商品房买卖、二手房买卖、建设工程施工、分包等各类纠纷，满足客户的需求及实现客户利益的最大化。

【主持人】好的，谢谢。我们来看，我们都知道买房是人生当中的一件大事，交易环节和合同要点也非常多，而且很多交易因为中介不专业，容易踩坑。因此，在签订房屋买卖合同时需要多加注意，了解合同的内容。今天我们就一些房产交易中的常见问题，请律师给我们来详细的解答一下。在购买商品房时一般合同文本都是由开发商提供的，而且页数非常多。作为买方主要应该关注一下商品房买卖合同的哪些内容？这个我们请蒋律师给我们介绍一下。

【蒋  科】好的。通常情况下，商品房买卖合同，它的主要内容一般是包括当事人、标的物以及数量、质量、付款、履行期限、履行方式和违约责任等。（一）当事人。一般就是商品房的出卖人，就是我们所说的开发商，应当注明企业的名称、法定代表人、工商登记号、住所以及联系方式等详细的基本情况。买受人如果是法人或者是其他组织的，同样应当予以注明。如果是自然人的，那就备注好其姓名、身份证件号码、住所以及联系方式等。（二）商品房的基本情况。首先是要注明商品房的出售房屋的法律依据，包括土地使用权的出让合同号、使用权证以及建设用地批准的证书号，还有大家都知道的建设用地规划许可证，还有建设工程规划许可证、施工许可证。如果是预售商品房的话，还应当明确他应该拿到了预售许可证号。其次我们要关注一下合同里面有没有注明商品房的基本情况，包括具体的位置、楼层、朝向、建筑面积以及套内面积等，其他的装饰装修可以自由约定。（三）价款和支付方式。商品房的价款主要包括单价和总价两种，总价可以按幢、套或者单元计价，不论商品房的实际面积与约定是否存在误差，均不对其价格进行调整。单价是按照商品房面积来计价，可以分为依建筑面积计价、依套内建筑面积计价以及依使用面积计价三种方式。价款的支付方式一般也有三种，第一种是所购商品房抵押贷款的付款方式，也就是我们通常所说的按揭贷款。第二种是全款一次性付款。第三种是分期付款。如果说是按揭付款的话，应当明确买受人应当支付的首期金额的支付时间，就是首付款的支付时间和方式，向哪家银行申请贷款。如果说贷款没有获批准，这种情况下有关事项的处理。如果说是一次性付款或分期付款的，只要是注明房款的金额和支付时间就可以。（四）商品房交付使用方式及条件。如果合同明确商品房的交付时间和程序的，那么通常一般是由开发商于合同约定的日期前通知买家前往商品房所在地接受交付，买家于交付通知到达之后按约定的指定日期之前去接受交付，合同应对商品房应具备的交付条件进行约定，主要商品房应具备必要的验收文件，如工程质量验收、消防验收、综合验收登记备案表，然后买受人还要依照合同的约定看看商品房是否符合其他的交付条件进行验收。当然也可以请中介或者第三人（专业的人士）去验收。（五）公共配套设施设备条款。由于商品房的正常使用，有赖于各种公共配套条件的完善。因此合同对该部分应当予以明确。（六）面积差异的处理。当事人对房屋的面积差异作出约定，当事人没有约定的，依照最高人民法院的司法解释来确定。（七）产权登记的约定。由于我国不动产物权的变动以登记为要件，因此商品房交付之后应当及时的办理房屋所有权证，以及相应的土地使用权证，合同必须对此作出明确的约定。（八）违约责任。出卖人的主要义务就是提供合格的商品房，其主要的违约情形，就是未按照合同的约定进行交付或者是延期交付。承担的违约责任主要为实际履行、赔偿损失支付违约金、修理、更换或者是解除合同，买受人主要义务主要是付款和验收。承担违约责任的方式就是实际履行合同、赔偿相应的损失和解除合同。

【主持人】好，谢谢。我们来看，有网友在留言提问说：我年初通过分期付款的方式购买了一套商品房，因为疫情的影响，资金上周转紧张，如果我延迟支付房款是否可以免除违约责任？另外他还想问，现在能不能以疫情为理由要求解除房屋买卖合同？这个我们请丁律师来回答一下。

【丁  盛】好的。这里面有两个问题。首先第一个问题，关于能否免除违约责任的问题，先来看以下几个法律规定：一、《中华人民共和国民法典》第180条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的依照其规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国民法典》第五百九十条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。三、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第四款，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。从上面的规定可以知道，疫情防控措施一般不会影响金钱债务的履行，原则上购房人不能因疫情防控措施，而免除迟延支付房款的违约责任。但如果购房人确有证据证明，疫情防控措施对其支付房款构成实质障碍的，可以主张免责。比如因患新冠肺炎住院治疗或者被医学隔离且不具备支付条件导致确实无法按约付款的情形。需要注意的是疫情影响发生前，购房人已经存在迟延支付情况的，一般难以通过不可抗力为由主张免责。此外购房人以不可抗力主张免责时，还应注意履行通知及时减损以及提供相关证明的义务。

第二个问题，能否解除商品房买卖合同，我们也是来看几个法律规定。一、《中华人民共和国民法典》第五百三十三条，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商。在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。三、刚才也提及到《中华人民共和国民法典》第一百八十条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的第一条第四款规定，购房人购买房屋的目的是为了居住或者其他使用，疫情一般不会直接导致房屋灭失或者在法律政策层面上不可以被交易，并未造成购房人的合同目的落空。在房屋买卖合同的目的仍然可以实现的情况下，我们是基于鼓励交易的目的，购房人仅以疫情为由主张解除合同，难以达到解除效果。如果购房人确能证明继续履行合同，将造成利益严重失衡的，购房人可以与房屋出卖人依据公平的原则进行协商处理。

【主持人】好，谢谢。经常会看到有某开发商开发楼盘的预售广告里面会宣称该楼盘属于学区房。如果与开发商签订了买卖合同之后，关于学区房的销售广告能不能视为它在合同内的内容？这个我们请刘律师介绍一下。

【刘  乔】好的。学区房的描述或条款通常情况下是不会被写进书面的商品房买卖合同中的。在商品房销售广告内容未写进商品房买卖合同的情况下，广告的内容是否认定为要约直接决定其能否构成商品房买卖合同的组成部分，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条规定了，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的构成要约。该说明和允诺，即使未载入商品房买卖合同，亦应当认定为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。综上认定，学区房销售广告是否应当视为合同内容应当具备以下三个要件：第一是广告内容是否对开发范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺。第二是广告内容对房屋的说明和允诺应该具体确定。第三，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。只有全部符合这三个要件才能将学区房的广告认定为要约，从而视为合同内容，进而确定开发商的民事法律责任为违约责任，反之则构成虚假宣传或欺诈行为，开发商的民事法律责任则体现为缔约过失责任，或其他形式的损害赔偿责任。实践当中，对于第二、第三个要件的争议不大，存在争议的具体认定标准问题，还是在于第一个要件，就是学区房是否在开发商开发规划范围内，这个往往容易被忽视。从我们接触到的认定标准，如果学区房宣称的学校，并未在相应小区的规划范围内，则该内容不能视为要约而成为合同内容，开发商无权、也不能对其规划范围外的设施，通过合同的约定予以确认。所以在这里要提醒一下各位网友，购房者作为一个完全民事行为能力人，购置房产是一件大事，理应当具有更高的注意义务，对于购买房屋的状况应该谨慎判断、详细查询，不能仅仅凭着广告宣传就直接作为购买的决定。否则很可能导致相应的诉求无法得到法院的支持。

【主持人】好的，谢谢。我们再来看，这位网友说他购买了一套单身公寓，在参观样板房的时候，该样板房当时是有阳台的，而且从楼层的平面示意图来看，他所购的这套房型也是有阳台设置标志的，并且标明该部分属于全赠面积。但是在收房的时候他发现房子根本就没有阳台。他想问一下这种情况是否能够拒绝收房或者是要求出卖人赔偿损失？这个我们请蒋律师介绍一下。

【蒋  科】好的。赠送面积也是开发商吸引客户的一个重要的营销手段，房屋增设阳台是对原房屋的改造，开发商将其作为全赠予面积空间赠予给购房者，购房者因此可以增加房屋使用面积，也能在使用上有更好的布局，这对购房者来说无疑是具有极大的诱惑力。可以看出这位网友购买该公寓房的时候，与此具有因果关系的，其有理由相信交付的房屋与样板房的设计是一样的。由于房屋未增设阳台，导致这位朋友不能够接受该房屋，它具有一个合理性，可以主张交付的房屋没有阳台不能满足其购房子的需要。因开发商违约致合同目的不能实现从而解除合同，要求开发商返还已经支付的购房款。这个问题当中所说的买受人损失，是指买受人要求出卖人赔偿或者返还未能兑现赠送面积对应的差价或者相应购房款，对于损失的确定，司法实践中它没有一个统一的尺度，有的认为它赠送面积不能作为合同的计价依据，不能够支持买受人损害赔偿的主张，有的人认为应当以合同约定的单价乘以未能兑现赠送面积，得出这个损失。因为在实践中，赠送面积的情况各不相同，存在不同类型的赠送面积，因此还需要分不同的情况加以区别对待。从赠送面积的类型来看，有些所谓的赠送只是一个噱头，开发商营销手段而已，本来就不计价，有些赠送面积可能会出现违规违法的建设行为，构成违建的，所以在确定买受人损失的时候，离不开对合同当事人过错的评判，不能够简单机械的处理。因此开发商所谓的赠送面积，往往不会像产权面积那样进行一个具体的约定，它蕴含着一定的法律风险，故开发商及购房者对此应当权衡利弊，理性谨慎的对待赠送面积，避免相关纠纷的发生。

【主持人】好，谢谢。我们再来看，有网友问，在房屋买卖的过程中会产生一些税费的问题，房屋买卖合同约定所有的税费，包括由卖方应该承担的税费都由买受人来承担。他想问一下这个约定是否有效？我们请丁律师来回答一下。

【丁  盛】好的。这个问题也是比较常见的一个问题。在二手房买卖交易当中，自然人之间的购房合同往往是通过中介机构提供的，合同的内容基本上是一个模板的情况，没有特殊情况下，基本上都会有这样的约定，出售方应当积极配合买受方办理房屋过户手续，因过户产生的所有费用均由买受方承担。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条以及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条之规定，负有纳税义务的单位或者个人必须按照规定履行纳税义务缴纳税款，其签订的合同与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。这里就产生了这样一个争议，税费问题到底谁来承担，从我们律师的观点来讲，实际上合同当中约定了税费由买受人承担，约定的纳税主体是无效的，但是不影响他们之间关于税费的负担问题。在我们司法判例中，纳税主体是稳定的，即使合同当中明确约定了由买受方承担因财产转让产生的税费，这个是与税收法律和行政法规规定的主体相抵触，所以说约定的这样一个主体是无效的，纳税义务人仍然是房屋的出售方，办理过户时仍然由出售方承担税费，但是从当事人意思自治的角度来看，当事人依法享有自愿签订合同的权利，商品房买卖合同约定所有税费由买受人承担，实际上是对实际支付税费的负担，在买卖合同双方当事人之间进行再分配，法定的纳税义务人对外并未改变，只是在对内方面，应由出卖人支付的税费部分，双方通过合同约定由买受人来承担。虽然我国的税收征管方面的法律法规对各税种的征收均明确规定了纳税义务人，但法律并未禁止在合同内部由当事人约定买受人来承担相关的税费，此外从不同的法律所调整的不同社会关系来看，相关税收法律并不直接调整平等主体之间内部的法律关系，除非法律法规也明确关于评价合同效力方面的规定，否则上述的规定不能作为判断整个合同效力的依据，所以双方关于税费承担主体的变更，在双方内部之间仍然是发生效力的。因此商品房买卖合同中约定由买受人承担所有税费，并没有违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，应当认为这个约定是合法有效的。

【主持人】好的。我们再来看，这位网友说，我们小区地下车位有两种，一种是人防车位，一种是非人防车位，但是购房合同没有对小区车位的权属做出约定，车位车库的归属权如何来确定，地下人防车位使用和收益权是否应该归全体业主所有？这个我们请刘律师介绍一下。

【刘  乔】好的。对这个车位的问题，目前从司法实践主流观点是这样的，在规划用于停放汽车的车位车库在归属权没有约定或约定不明的情况下，车位车库的所有权属于开发商，法律依据是民法典的第275条第一款，它是这样规定的，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库的归属由当事人通过出租、附赠或者出售等方式约定的规定，从此规定中可以看出，车位车库的所有权属于开发商，对于出售、附赠、还是出租的决定权，也在于开发商，此外这个也是民法中依照建造事实取得所有权原理在实践中的具体运用。根据合同约定，车位车库归属是遵循司法自治原则的体现，同时根据合同约定，车位车库的归属实质上是通过市场机制解决纠纷，无疑是可取、可行的。按照《中华人民共和国人民防空法》的规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定需要修建战时可用于防空的地下室。而人防车位就是指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时应为人防工程的地下室，平时可以作为车库供业主使用的车位。关于地下人防车位的归属问题，在现行法律规定和管控制度上，难以得出商品房配套的地下人防工程的所有权归属于谁的结论，这个问题仍然需要从法律层面上予以规定。对于使用收益权的归属问题，2001年10月20日修正的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定了，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。可见，从投资、使用和收益的角度，国家已经明确作出了“谁投资，谁受益”的规定。事实上随着社会经济尤其是房地产行业的迅猛发展，人防工程的投资主体已经多元化，不仅国家兴建，就房地产开发而言，更多的是开发商投资兴建，建成后管理和维护人防工程的费用也是由开发商承担。在现代房地产开发过程中形成的基于平战改建的车位，不可否认其具有重大的商业使用价值，开发商通过出租的方式利用地下人防车位，已经是普遍为大众所接受的商业行为。对于人防车位的权属，目前司法界裁判观点不一，主流做法是回避人防车位权属问题，只认定开发商享有使用收益的权利，即认定开发商对人防车位有使用收益权，并认可租赁、有偿使用、使用权转让等处分方式。

【主持人】好的，再来看。这位网友说我向某房产公司购买了一套精装房，约定商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案文件。之后，商品房已经取得竣工验收备案表，房产公司通知我收房，我在验房的时候发现商品房存在电视背景墙有水渍痕迹、卫生间有瓷砖空鼓，包括卧室也有一些质量问题等等，他想问他是不是能够拒收此房？如果房产公司逾期交房应该怎么办？这个我们请周律师回答一下。

【周晓月】好的。我国商品房实行保修制度，在查验商品房的过程中，购房人往往会发现商品房存在瓷砖空鼓、踢脚线不水平、柜门安装不齐整等诸多的质量瑕疵，这些问题在精装房交付中尤其普遍，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条、第十条的规定，只有在商品房主体结构质量不合格或者是商品房质量问题严重影响正常居住使用的情况下，购房人才有权拒绝收房。根据该网友的陈述，商品房在交付时已符合合同约定的交付条件和法定交付条件，且不存在严重影响正常居住使用的质量问题。对于不涉及主体结构质量、不严重影响正常居住使用的一般质量问题，购房人有权要求开发商按照住宅质量保证书承诺的内容承担保修责任或者是赔偿责任，但一般质量问题不构成拒绝接收商品房的正当理由。第二个问题，按照约定的时间交付房屋是开发商的主要义务，如果开发商没有按照约定的时间交房，买受人可以根据不同情况采取不同的方式来维护自己的合法权益。第一、如果开发商不能按期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人可以解除合同。第二、开发商他不能按期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人他也可以选择不解除合同，可以请求开发商承担违约责任。第三、开发商不能按期交房，但是经催告后，他在合理期限内交付了，这种情况下就不能解除合同，但是可以请求开发商承担违约责任。需要注意的是，买受人享有的解除权必须在法定期间内行使，不行使的，解除权就会消灭。

【主持人】好的，谢谢。我们再来看，这位网友说：在2018年的时候，买了一套二手房，当时没有考虑到落户的问题。现在我们的孩子要入学，需要将户口迁入，但是原房主的户口尚未迁出，现在他也联系不上原房主，想问一下是不是能够通过法院起诉，要求原房主迁出户口？这个我们请丁律师回答一下。

【丁  盛】好的。我们在买房的时候，尤其在购买二手房的时候，户口纠纷是常见的问题之一，不少购房者经过很长的一段买房过程，终于拿到钥匙，就以为拿到钥匙入住就可以了，实际上这时候，你还要确认原房主的户口是否迁出，否则将影响自身的落户问题。尤其是对于买了学区房的购房者来说，户口问题就更加关注，一不小心就会影响到孩子的读书问题。对于房屋买受人要求出卖人将全部户口从涉案房屋内迁出的诉讼请求，实际上这个诉讼请求是属于不可诉的，因为户籍的迁进迁出都是属于公安部门主管的职权，不属于人民法院可以判断的、主管的范围。所以，对于买房人起诉要求卖房人迁出户口的，法院是不会受理的，也无法处理。根据无锡市的相关规定，对于应合法稳定住所所有权转移，该住所内原登记户口未迁出，现所有权人书面申请将该住所内原登记人员户口迁出的，公安机关将在调查核实后，告知该住所内原登记人员按规定迁出户口。经告知后，原户口登记人员未迁出户口的，公安机关将按规定将其户口迁至社区家庭户，所以说这个问题还是属于公安机关处理的职权问题，不属于可以向人民法院诉讼的问题。怎么来避免这个问题，就需要大家在买房最开始就要预防和避免卖方不迁出户口。有以下做法可以供大家参考：1、预留部分购房尾款作为户口迁出的保证金，或就户口迁出事宜进行明确约定迁出的时间以及逾期迁出的违约金，只要出卖人未按照合同条款履行义务，就构成违约，对于买房人依据合同约定要求卖房人承担违约责任的，会得到法院的支持。2、户籍的核查，在签订房屋买卖合同之前，可以事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如果有必要，应该要求房主本人带上房产证、身份证原件，到户口所在地公安机关的户籍科进行查询。

【主持人】好的。今天非常感谢四位律师来到了我们的直播间给大家答疑解惑。我们今天的节目到这也结束了，感谢您的收看，再见！