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案别（市人大建议/市政协提案） |
市人大建议 |
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主提人 |
刘柏生 |
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标 题 |
关于提升物业管理水平的建议 |
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建议/提案内容 |
随着城市化建设水平的不断提高，人们对商、住软环境的要求越来越高，无论是对住宅物业、还是对办公物业管理的精细化程度和规范化水平与日俱增。商、宅建筑在长时间的使用过程中，受客观条件或物业管理水平等多方面的影响，硬件需要维护、保养、维修，小区或业主与物业管理机构、所在社区之间需要互动、信息互通、公共财务状况公开，有些重大事项还需要业主集体决策等等，目前江阴市物业管理机构众多，有一百多家，但是管理水平参差不齐，部分小区也出现了业主与物业管理机构之间矛盾甚至冲突，有损江阴文明城市形象，也给所在小区居民带来了生活不便和负面影响，影响了城市建筑形象、影响了业主生活，甚至引发了业主和物业管理机构的矛盾。 主要问题集中在： 一、业主、业主委员会、物业管理机构和社区管理机构三者关系 由于物业管理公司是营利性主体，而业主、业主委员会是松散性组织，组织效率低，客观上对物业管理公司的选择和日常管理会比较简单、缺乏具体措施，需要相关机构出台对物业公司有总体上的服务标准，一方面需要明确业主管理会自身的工作职责，另外，业主委员会在此基础上对物业管理公司进一步明确管理任务有蛤具体服务项目。达成委托人和受托人之间的共识，减少后期扯皮。 社区在这项工作可以发挥更大作用，在上级主管部门的统一管理下，指导业主、业主委员会合理使用正当权力，化解潜在矛盾。不能让“管家变成蠃家、业主成为仆人”，出现“反客为主”现象，特别是停车位管理及收益权属等敏感问题需要有法可依。 二、物业管理的标准与物业费收取标准等行业管理水平需要提高 建议相关主管部门出台贴合当前形势、符合当前小区改造和治理水平，呼应广大业主诉求的约束物业管理公司的服务标准、收费标准，对于物业公司的评价、评级体系，让社会来共同监督物业管理公司的行为。 三、业主委员会对公共收入与支出的管理 在过去，住宅建筑公用设施、公用部位的维修职能受责任不清、法规滞后、资金来源等问题的影响，商、住房屋及设施维修、美化一直存在很大难点，特别是消防系统的维保管理薄弱，成为安全隐患，为妥善解决这一问题，我国于2008年出台了《住宅专项维修资金管理办法》。近年来，全国各地坚持实施《办法》，在优化住宅物业管理服务、提高住宅保障水平方面发挥了巨大的促进作用。但在实际工作中，也遇到了许多困难和问题，影响了住宅专项维修资金的使用率。 我国的房屋维修金制度始于1998年。2004年房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用，2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》又对公共维修基金进行了规定。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金可以动用房屋维修基金。江阴于2011年颁布实施了《江阴市物业专项维修资金管理办法》（澄政发〔2011〕36号），主管部门包括市房产权证管理部门、住房和城乡建设局、所属街道物业管理科等。目前，我市专项维修资金账户沉淀了数十亿元余额，可以说是非常充足，为维修资金管理工作的开展提供了良好的制度和资金保障，从而加强了城市管理，改善了人居环境，推进了城市文明建设。 但需要注意的是，目前施行的办法仅对1998年及以后缴纳了房屋维修基金的住宅有效，1998年以前的住宅并未强制规定缴纳房屋维修基金，需由物业到当地主管部门申请，由物业企业代收，并入公维金账户单独设帐管理。换而言之，1998年以前的住宅没有缴纳维修基金的情况普遍存在，这些老住宅的维修和安全缺乏法律的保护，成为“没娘的孩子”，成为遗留问题。 建设部165号令立法已界定，住房专项维修资金在保证住房维修资金正常使用的前提下，业主大会、售房单位或主管部门可以按照国家有关规定，制定住房专项维修资金组合存储和购买国债的计划，实现住房专项维修资金保值增值。所以，目前专项维修资金账户充足。但是，主管部门主体多，启动维修的程序环节复杂，导致公共设施设备年久失修的危害。目前，1998年之前的房屋无人负责修缮，业主通过物业公司也无法解决问题，造成业主与物业公司的矛盾和冲突。现行的专项维修资金制度存在缺失，对目前急需解决的问题没有相关的制度政策进行规定，因此需要相关主管部门重视完善相关政策制度。 （一）加快业主维权意识的形成 首先要逐步提高广大业主对物业管理的参与意识。住房专项维修资金管理部门要在完善专项维修资金管理制度的同时，加大宣传和推广力度，使业主充分了解专项维修资金的作用及使用范围，使业主积极参与住房专项维修资金的管理；其次要推进业主委员会的建设工作，由业主委员会代表全体业主行使决定权；最后使用专项维修资金要采用阳光工程，吸收广大业主自主参与，选用公开招标的方式选择维修工程公司，专项维修资金的使用明细及分摊情况要采用公示的方式告知所有业主，使业主充分了解专项维修资金的使用情况。 （二）加强的业主委员会和业主代表的监督和要求 加强对业委会财务的管理和使用公开公正监督管理。完善相关法规，理清各方关系，规范各方行为，化解纠纷矛盾，使各方关系、业主权益、维修资金管理规范化，防微杜渐，安全第一，使物业管理真正为江阴市民服务，提高房屋安全，改善居住环境，为实现强富美高新江阴助力。 |
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承办单位 |
江阴市住房和城乡建设局 |
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答复内容 |
刘柏生代表： 你提出的《关于提升物业管理水平的建议》，市人大常委会、市人民政府已交我单位办理，现将办理情况汇报如下： 作为物业行业主管部门的住建局和相关职能部门高度重视物业管理的重要性，了解居民的需要，这已经不仅仅是一个简单的民生问题，更是一个普遍存在的社会问题。住建局将联合相关部门把提升物业管理的工作纳入工作议事范畴。 众所周知物业作为小区的盈利性管理团队具有相对完备的管理体系，而其缺失的是对当前小区的主人翁精神。业委会作为小区最具有说服力的决策团体，其中涵盖了广大业主的心声和物业管理层面的建议与监督，其缺失的是一套完备的管理体系。而业主作为住宅（办公）的动脉，是整个物业生态的主要构成体。以上三者都有权利与义务参与管理，首先住宅（办公）决策权不能仅局限于物业或业委会，应当在物业的直接管理下，业委会同时负责监督，其权重分别占百分之五十。如出现两方无法达成一致决定的情况下，应采取全体业主的投票方式决策，所有业主共同参与，不参与者视为弃权。以年为周期业委会成员需重新选举，并开设物业专属邮箱，接收匿名举报信。对于各项资金的管理以及业主权益的争取，需业委会各相关负责人沟通审核，重大采购与维护项目需通过全体业主投票，投票途径可通过小区业主群和门卫投票箱的形式，需要三分之二业主同意视为通过，反之则需要重新商议。 谢谢你对我们工作的关心和支持，如有不同意见，请与我们联系。 （电话：86071413） |
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答复时间 |
2022年6月15日 |
