案别（市人大建议/市政协提案）

市人大建议

主提人

刘建军

标  题

关于切实解决房地产领域业主维权难的建议

建议/提案内容

近三年，涉房地产领域纠纷形成诉讼1531件，呈持续多发态势。1531件纠纷中，原告系开发商、物业公司的案件仅170件，其余均为业主作为原告起诉，占比高达89%。 通过梳理此类案件发现，业主维权存在“四难”问题。一是资金链断裂后项目停工，按期收房难。部分开发商自身经济实力不足，往往将土地和楼盘抵押给银行进行前期开发，一旦开发成本增加或企业运营不善，导致资金链紧张甚至断裂，引发项目停工，业主无法按期收房，甚至购房款打水漂。如，涉江阴市澄星房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷等12案，业主缴纳前期购房款后，因澄星公司债务危机，抵押房屋被其他法院查封，业主迟迟无法收房。二是开发商欺骗谋利，承诺兑现难。房地产开发商为销售房屋，虚假宣传或许以种种优惠条件，后续业主实际拿到房屋后，不符合宣传，如配套设施不全、楼房出现空鼓、开裂、渗水等质量问题甚至是缺水少电不通气现象，更有甚者，房产商售楼时出现一房多卖的现象，业主纷纷要求退房，引发纠纷。三是涉事责任人推诿扯皮，权益保障难。房地产项目涉及开发建设单位、施工单位、投资方等多个群体，一旦发生纠纷各方权利关系复杂，即使房屋交付，后续也存在管理不到位的问题，在房屋出现严重问题后推诿扯皮，不予赔偿和解决，从而激化矛盾。如，涉五矿公司等房屋质量纠纷案件中，开发商与施工单位就房屋质量问题，与建设单位就延期交房责任进行推诿扯皮，后续开发商还存在对延期交房不给业主解释、不按合同补偿、不积极协助业主办理产权证、对业主的投诉不予理睬、态度敷衍等行为。四是物业管理矛盾频发，正常生活难。当前由于物业管理水平不高，相关法律法规还不健全，物业管理方和业主之间的矛盾纠纷较多。2019年至2021年，江阴法院受理物业纠纷377件，大部分由于业主认为物业的服务管理服务不规范、服务不到位等原因引起。 针对上述情形，提出以下建议： 一是加强联动，专项治理。将房地产领域问题纳入专项治理活动，由相关职能部门组成专门工作组，设立专门办公室，协调解决房地产领域突出问题和接待来访群众。二是加强研判，未雨绸缪。政府有关部门切实履行监管职责，建立事前预警、综合协调和应急处理机制，政府及行业主管部门定期对所属项目和楼盘进行排查研判，做到及时发现、提前介入、果断解决，尽可能把问题解决在萌芽状态。三是加强管控，阳光监督。进一步加强商品房预售资金管控，定期公开预售资金使用情况，维护商品房交易双方合法权利，相关职能部门及其工作人员在预售资金监管中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法进行责任追究。四是加强指导，理性维权。要鼓励发挥业主委员会作用，引导鼓励有条件的小区召开业主大会，成业主委员会，制订业主公约。要处理运作过程中存在的问题，明确业主的权利和义务，形成自我管理、自我约束机制；要夯实力量搭建联动平台，通过建立街道、社区+相关职能部门+业主+物业的联系模式，加强小区管理，解决问题，化解矛盾。

承办单位

江阴市住房和城乡建设局

答复内容

刘建军代表：

    你提出的《关于切实解决房地产领域业主维权难的建议》，市人大常委会、市人民政府已交我单位办理，现将办理情况汇报如下：

一、目前江阴房地产市场现状

近几年江阴房地产发展较快，2019年供应252万㎡，成交311万㎡；2020年供应380万㎡，成交297万㎡，供需两侧均处于历史高位。而到2021年，国家加大房地产市场调控，全国范围内多家房企出现暴雷等情况，江阴房地产市场同样受到一定影响，在商品房总体保持284万㎡的高供应量的情况下，成交一侧开始出现回落，截止到2021年12月底，江阴全市成交商品房268万㎡，同比下降11%。

截至2022年5月1日，江阴全市共有可售房屋36703套，其中可售住宅21557套；库存面积432.19万㎡，其中住宅库存282.99万㎡。按目前去化速度来看，全市住宅去化周期大约在23个月。从2021年下半年开始，江阴房地产住宅市场开始面临库存增多，去化困难的问题，新房成交低迷，房企不愿推盘入市打击市场信心。2021年多家民营房企遭遇债务暴雷，受此影响下多地出现项目停工现象。2021年7月起江阴房屋新开工面积累计同比下降17.5%。多地疫情反复，“静态”管控下新盘难以蓄客入市。2022年5月江阴爆发了新一轮新冠疫情，工地停工，售楼处关闭，项目停摆，延期交付，也激化了一部分维权问题。

二、维权问题增多的原因

造成我市房地产领域业主维权问题增多的原因主要有以下几个因素：

从宏观方面看，近几年江阴房地产市场快速发展，每年商品房交付量呈逐年递增态势，随着交付体量增多，相应出现的维权问题也开始逐渐增加。

从行业方面看，房企爆雷、疫情影响等引发维权事件增多，从2021年下半年恒大事件开始，全国范围内相继出现房企爆雷的情况，国家对于三条红线管控的收紧，不少房地产企业资金链出现紧张局面，加上疫情反复，江阴大部分项目都受到不同程度影响，工地停工、工期延长、延期交付等情况也加剧了维权问题的增多。

从服务方面看，人们日益增长的物业服务需求与目前江阴物业服务管理企业水平参差不齐之间存在矛盾。目前，随着品牌房企入驻江阴，高品质小区不断推出，人们对物业服务与小区环境有了更高的要求。江阴市面上物业公司维护的小区，物业服务费用从几毛到3元不等，提供的物业服务范围差异较大。安置房小区物业费普遍都在几毛，而最新的商品房小区，如星河国际、旭辉运河公园等项目物业费普遍都在3元以上，在实际交付的高品质项目当中，并没有体会出相应的服务差异，导致出现“费少要求高”、“费多办事少”、“费高不愿交”等物业矛盾情况。

从市场方面看，房地产开发商面对去化压力，通过降低价格促进销售，而降价的同时，为保成本，部分房企会降标减配，等到在实际交付当中，发现与开始宣传之初有所差异，引发维权问题。再加上销售宣传不规范，中梁壹号院口头承诺（赠送花园等）、金茂霞客岛119阳台问题等，导致业主矛盾激化引发维权问题出现。

三、建议落实情况

关于你的建议，住建局深表赞同，部分方案已经落实，部分正在逐步完善，后续将持续做好以下几方面工作：

一是严格商品房销售宣传管理。住建局为维护群众合法权益，保障购房人的知情权、选择权，营造公开、公平、有序的房地产市场环境，2022年4月15日联合市场监督管理局发布《关于商品房销售现场标准化建设事项的通知》，进一步规范商品房销售现场信息公示和销售行为。要求开发企业在销售现场公示楼盘销售相关信息，公示内容应当位于便于购房者查看的区域，让购房者充分了解，同时在销售现场显著位置设置若干醒目警示，告知购房者凡购房合同约定之外的房款加价行为，均属于违法行为。具体包括证件公示:营业执照、开发资质证书、商品房销售许可证、不动产权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。售楼信息公示：《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》以及房地产调控政策等文件；销售合同及补充合同示范文本；现场公示牌；商品房预售资金监管银行名称及监管帐号；销控表；规划红线内（外）影响购房的不利因素提示、区位示意图、规划总平面图及分幢平面图、户型图、房屋规划用途及对应土地使用年限、停车位配比及地面停车位、地下停车位平面图、公共设施配套用房设置及权属情况、房产测绘成果报告；土地及在售房屋抵押相关信息；前期物业管理方案、不动产权证办证方式、不得拒接购房者使用公积金的承诺等。现场公布销售形式，让购房者知道开发商是自销还是代理公司销售，若代销，须公示代销合同手续及相关代理公司资料。销售人员挂牌上岗，其照片姓名工号等信息在现场显著位置进行公示，开发企业对销售人员进行执业能力培训和诚信教育，销售人员上岗时应当具备基本的房地产专业知识、法律知识和职业素养。销售人员应当如实介绍项目规划、建设、环境、教育设施配套等相关情况，不得作虚假承诺。住建局为确保各开发企业严格执行，也特规定，在申领预售证之前，开发企业务必已经达到上述针对售楼处销售的要求，同时住建局派人现场检查，如若不合要求，不颁发预售证。

二是规范商品房销售过程管理。为进一步规范市房地产市场秩序，住建局先后出台《江阴市商品房预售资金监管办法》《江阴市商品房预售资金监管操作规程》等相关规定，对商品房预售重点资金标准予以明确。制定了《关于持续整治规范房地产市场秩序的工作实施方案》，对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等方面进行全面整治，在商品房销售方面，要求开发企业应当在售楼现场和江阴市房地产信息公示平台提供相同内容的售楼说明书供购房人查阅。在双方签订认购协议并收取定金前，一般提前一天将售楼说明书单印册及红线内外不利因素交付给认购人签收，使购房人充分了解楼盘情况及市场风险。签订商品房销售合同前，开发企业经办签约的人员应当再次向购房人陈述交易房屋的土地使用年限、房屋规划用途、预（实）测建筑面积、价格、房款支付方式、公建配套产权归属等商品房销售合同主要条款，询问是否知晓红线内外不利因素，以及营销人员是否有其它承诺条款和合同房款之外的房屋加价，并由购房人手写关于是否充分了解所购房屋及楼盘相关信息的声明。

三是加大法律法规宣传力度。住建局设有众智澄城公众号，每月发布澄房月报，阐述每月房地产市场的运行情况，让老板姓更好的认识到江阴商品房市场运行情况。同时，我们经常发布针对平时住房中遇见的法律问题的报刊，对法律问题进行深度解读，让大家通俗易懂。住建局建工中心为确保在建房屋的质量，每周会公布全市建筑工地红黑榜并公示，让大家一起监督。房地产市场管理科和督查科，针对购房者的投诉，第一时间介入，了解情况，分析原因，协调开发商与购房者达成共识和解，快速解决纠纷。

四是优化房地产市场营商环境。为保障购房者合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，住建局制定了《关于积极应对疫情影响做好商品房交付工作的通知》《江阴市风险楼盘防范应急处置若干实施意见及操作细则》《关于促进江阴房地产市场平稳健康发展的若干措施》，进一步优化房地产领域营商环境，完成了2021年度江阴市房地产开发企业信用综合考评，对列入考评范围的68家房地产开发企业进行了综合考评，考评结果其中A级企业8家，B级企业55家，C级企业5家，考评结果将应用于后续的市场准入、土地出让、开发建设、预售资金使用等多方面，确保我市房地产市场健康稳定。

关于提到的在物业方面加强指导、理性维权，一方面，严格落实属地管理责任，加强对辖区物业管理工作的日常监督、检查、考核，特别是对各属地政府在物业管理中的监督指导，落实辖区内物业管理区域划分、业主委员会备案、做好12345市民热线等投诉办理和物业矛盾纠纷调处工作。另一方面，加大对服务企业行业监督，通过采取实地检查、专项复核、联合督查等措施，加强对物业服务企业的监管。落实物业服务企业信用信息管理和红黑榜制度，完善物业服务企业不良行为记录公示制度，将社会形象差、服务不规范、管理水平低、违法违规及失信企业列入黑榜，淘汰服务不到位、群众意见大且投诉多的物业服务企业；扶持信誉好的物业服务企业做大做强，充分发挥品牌带动效应，推动物业管理整体水平不断提升。建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。

谢谢你对我们工作的关心和支持，如有不同意见，请与我们联系。

（电话：86071407）

答复时间

2022年6月15日