澄政发〔2009〕138号
江 阴 市 人 民 政 府
关于修改《江阴市城市房屋拆迁管理实施办法》的通知
各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，临港新城管委会，市各办局，市各有关单位：
为进一步规范我市城市房屋拆迁管理，保障拆迁当事人的合法权益，参照无锡市《关于城市住宅房屋拆迁补偿安置管理工作的通知》（锡政发〔2008〕137号）的有关规定，现将《江阴市城市房屋拆迁管理实施办法》（澄政发〔2005〕51号）第三十六条修改为：
城市住宅房屋拆迁补偿实行最低保障制度。
被拆迁人仅有一处住房且实际居住的，经采用市场比较法估价后，房屋货币补偿金额（不含装饰装修和其他补助费）不足18万元，被拆迁人选择货币补偿方式的，由拆迁人给被拆迁人补足18万元；被拆迁人选择房屋产权调换方式的，由拆迁人提供一套经市动迁办审核同意的建筑面积45平方米左右的房屋予以产权调换，相互不再结算差价，产权归被拆迁人。
拆迁人应当查清享受最低保障的被拆迁人的居住状况，确认被拆迁人在本市范围内确无其他住房，并经在拆迁地点公示后，方可按最低保障给予补偿安置。
公房承租人不适用本条最低保障的规定。
本通知自发布之日起施行。
《江阴市城市房屋拆迁管理实施办法》（澄政发〔2005〕51号）根据本通知作相应修改，重新公布。
二○○九年八月三日
江阴市城市房屋拆迁管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和无锡市有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条 市建设局负责对本市行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
市国土资源局负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
市人民政府房屋动迁管理机构（以下简称“市动迁办”）具体负责城市房屋拆迁补偿安置的相关管理工作。
市政府有关职能部门和被拆迁房屋所在地的镇人民政府、街道、村委、社区应当互相配合，共同做好城市房屋拆迁的相关工作。
第二章 拆迁管理
第四条 市规划局核发建设用地规划许可证（含定点图）确定拆迁控制范围后，拆迁控制范围内的单位和个人不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋及其附属物；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）建立新的房屋租赁关系以及分列房屋租赁户名；
（四）其他应当限制的活动。
市动迁办根据建设单位的申请，就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。书面通知应当载明暂停期限，需要延长暂停期限的必须经市动迁办批准。
第五条 暂停办理有关手续的期限内，建设单位取得城市房屋拆迁许可证的，暂停办理期限顺延至拆迁期限届满日；暂停办理有关手续的期限届满时，建设单位未取得城市房屋拆迁许可证的，暂停措施自行解除。
第六条 建设单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第七条 建设单位应当向市建设局提出城市房屋拆迁许可申请。申请拆迁许可时应当同时提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证（含定点图）；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）拆迁补偿安置资金足额到位的存款证明（办理存款业务的金融机构出具）或者产权清晰、无权利负担的安置用房证明。
其中，拆迁计划和拆迁方案应当包括下列内容：
（1）确切的拆迁范围；
（2）拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状；
（3）拆迁项目资金概算（包括货币补偿金额和安置用房金额）；
（4）拆迁的实施步骤和拆房施工的安全防护、环保措施；
（5）拆迁资金、安置用房、周转用房或者其他临时过渡措施的落实情况；
（6）拆迁的方式、时限等。
市建设局应当自收到申请之日起30内，对申请事项进行审查。经审查，对符合条件的，颁发城市房屋拆迁许可证；对不符合条件的，不予拆迁许可，并书面通知申请人。
第八条 市建设局在实施城市房屋拆迁许可时，应当核实拆迁项目的现实状况。在颁发城市房屋拆迁许可证的同时，应当将城市房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项以房屋拆迁公告形式，在本地主要报纸上予以公布。规模较小的拆迁项目，可以在拆迁地点以张贴房屋拆迁公告的形式予以公布。
市动迁办应当对拆迁项目实施动态跟踪监督管理。拆迁人或被委托的拆迁实施单位在拆迁实施过程中必须使用江阴市房屋拆迁管理信息系统，并接受监督管理。
第九条 拆迁人不得擅自改变拆迁范围或者延长拆迁期限。
拆迁范围确需改变的，拆迁人应当重新申领城市房屋拆迁许可证。
拆迁期限确需延长的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向市建设局提出延期申请，市建设局应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁实施单位出具委托书，并订立委托拆迁合同。
被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
市建设局、市动迁办不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十一条 拆迁人或被委托的拆迁实施单位应当在拆迁地点设立现场办公室。
第十二条 从事城市房屋拆迁业务的人员，应当掌握与城市房屋拆迁有关的法律、法规、规章以及其他相关业务知识，并经市动迁办组织专业培训、考核，取得市建设局核发的上岗证书。
上岗证书实行年审制度。
第十三条 市动迁办应当根据有关规定，建立江阴市房屋拆迁估价机构名录，定期向社会公布。房屋拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取拆迁当事人共同选择的方式。
接受拆迁估价委托的估价机构应当与拆迁人签订拆迁估价委托协议。
第十四条 估价机构对被拆除房屋进行估价时，应通知被拆迁人到场，被拆迁人应当予以配合。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由被拆迁人和拆迁估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明后，估价机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行估价。
第十五条 拆迁人或被委托的拆迁实施单位应当在估价结束后5日内在拆迁地点公布估价结果。
第十六条 在公布的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。被拆迁人应当在规定的期限内完成搬迁。
拆迁补偿安置协议应当采用市动迁办在江阴市房屋拆迁管理信息系统上提供的格式文本。
第十七条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。
诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十八条 拆迁补偿安置协议无法达成的，经当事人申请，由市建设局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已经对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十九条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市建设局依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第二十条 市政建设项目拆迁房屋，按照先腾地、后处理纠纷的原则办理。被拆迁人应当服从城市建设和发展需要，按照工程建设要求按期搬迁。
第二十一条 拆迁人或被委托的拆迁实施单位实施房屋拆迁的补偿安置资金应当专项用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
市建设局应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督管理。
第二十二条 从事房屋拆除的施工企业应当具备省级以上建设行政主管部门颁发的房屋拆除施工专业资质证书。施工企业应当编制房屋拆除施工方案，并对施工安全负责。房屋拆除施工管理严格按市建设局相关规定执行。
拆迁人应当对房屋拆除施工实行招投标制度。
第二十三条 拆迁工作结束后，拆迁人应当向市建设局提出验收申请，由市建设局组织相关单位对拆迁项目补偿安置实施情况作出评价，并对工程质量进行验收。
第二十四条 市动迁办、拆迁人或被委托的拆迁实施单位应当按档案管理要求，建立健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并及时向有关部门移交相关资料。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十五条 被拆迁房屋的合法依据以被拆迁房屋的房屋所有权证和土地使用权证为准。
第二十六条 被拆迁房屋的用途以房屋所有权证上载明的用途为准；房屋所有权证未载明用途的，以产权档案中记录的用途为准；产权档案记录不能确定的，以土地使用权证载明的用途为准；上述资料中均未载明用途或者载明的用途不一致的，以城市规划部门核发的建设工程规划许可证载明的用途为准。
第二十七条 被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证载明的建筑面积或市房产管理局确认的实际测量面积为准。被拆迁房屋的土地使用权面积以土地使用权证载明的面积为准；无土地使用权证的，以市国土资源局出具的土地使用权确权证明中确定的面积为准。
第二十八条 拆迁违法建筑、超过批准期限的临时建筑和建设工程规划许可证中载明在城市建设需要时无条件拆除的临时建筑，均不予补偿安置。
拆迁未超过批准期限的临时建筑不予补偿安置，但应当给予适当材料残值补贴。
第二十九条 因拆迁需要迁移管线或者铺设临时管线的费用，由拆迁人承担，但结合道路扩建按照城市规划需要就位或者新建、扩建各种管线的费用，按相关规定处理。
第三十条 住宅房屋拆迁补偿安置的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
非住宅房屋拆迁补偿安置采用货币补偿方式。
第三十一条 住宅房屋拆迁补偿安置选择货币补偿方式的，采用以同一房地产市场供求圈内房地产市场交易价格为主要依据的市场比较法进行估价并补偿，由被拆迁人领取房屋货币补偿金后自行购房。
被拆迁人自行购房确有困难，可向市建设局申请购买拆迁商品房。可购买拆迁商品房面积根据房源情况，结合其原拆除房屋合法建筑面积套相应户型。拆迁商品房的价格，按照房屋拆迁时同一房地产市场供求圈内房地产市场交易价格确定，并由市房产管理局、市建设局适时公布。
第三十二条 住宅房屋拆迁补偿安置选择房屋产权调换方式的，拆迁人应提供经市动迁办审核同意的房屋予以产权调换，被拆迁房屋和所调换房屋均按市场比较法进行估价，并相互结清差价。
第三十三条 住宅房屋自向市建设局竣工备案之日起，至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当在房屋评估价（不含装饰装修补偿和其它补助费）的基础上对被拆迁人增加补偿金额，增加补偿金额的标准为：不满1年（含1年）的增加19%；不满2年（含2年）的增加18%；不满3年（含3年）的增加17%；不满4年（含4年）的增加16%；不满5年（含5年）的增加15%。
第三十四条 拆迁人应当按相关规定向住宅房屋被拆迁人支付装饰装修及附着物补偿款、搬家补助费、临时安置补助费和搬迁奖励费。
第三十五条 拆迁符合政府规定的租金标准且具有合法租赁手续的公有出租居住房屋和落实代管房政策的私有出租房屋，统一实行产权调换，再由被拆迁人和原房屋承租人重新签订租赁合同，保持租赁关系。被拆迁房屋为落实代管房政策的私有出租房屋的，实行产权调换时，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第三十六条 城市住宅房屋拆迁补偿实行最低保障制度。
被拆迁人仅有一处住房且实际居住的，经采用市场比较法估价后，房屋货币补偿金额（不含装饰装修和其他补助费）不足18万元，被拆迁人选择货币补偿方式的，由拆迁人给被拆迁人补足18万元；被拆迁人选择房屋产权调换方式的，由拆迁人提供一套经市动迁办审核同意的建筑面积45平方米左右的房屋予以产权调换，相互不再结算差价，产权归被拆迁人。
拆迁人应当查清享受最低保障的被拆迁人的居住状况，确认被拆迁人在本市范围内确无其他住房，并经在拆迁地点公示后，方可按最低保障给予补偿安置。
公房承租人不适用本条最低保障的规定。
第三十七条 拆迁产权不明或者产权有纠纷的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报市动迁办审核同意后实施拆迁。拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第三十八条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关规定执行。
第三十九条 被拆迁人家庭中已就读的小学、中学生可继续在原学校就读，也可到规定的施教区就读。被拆迁人家庭中，拆迁当年有幼儿园升小学或小学升中学的适龄学生，可仍在原施教区升入小学或中学就读，也可到规定的施教区就读；非拆迁当年升学的学生一律到规定的施教区就读。
第四十条 非住宅营业用房货币补偿采用市场比较法估价并补偿，因不具备条件而无法采用市场比较法估价时，可采用其他估价方法进行估价。
第四十一条 非住宅非营业用房货币补偿采用市场比较法或成本法等其他估价办法估价并补偿。
（一）非营利性的科教、文化、卫生和社会公共福利性公益事业房屋采用成本法估价补偿。
（二）工矿仓储房屋按以下标准补偿：
1、合法房屋补偿：被拆迁房屋建筑容积率小于等于0.3的，其合法房屋按重置价结合成新评估价的2.5倍予以补偿；建筑容积率大于0.3的，其合法房屋小于等于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价的2.5倍予以补偿，大于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价予以补偿。
2、土地使用权补偿：该房屋涉及的土地为国有出让土地的，按土地使用权证登记的用途及出让剩余使用年限进行估价补偿，但出让合同另有约定的按出让合同的约定条款执行；该房屋涉及的土地为国有划拨土地的，按土地使用权证登记的用途并按国有划拨土地进行估价补偿。
第四十二条 拆迁人应当按相关规定向非住宅房屋被拆迁人支付装饰装修及附着物补偿款、设备搬迁费、综合补助费、停产停业补助费和搬迁奖励费。
第四十三条 住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以定活两便存单方式支付，非住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以银行汇票方式支付，均不得以现金方式支付。
第四章 法律责任
第四十四条 拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的，由市建设局责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款，情节严重的，吊销城市房屋拆迁许可证：
（一）未按城市房屋拆迁许可证载明的拆迁范围实施拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资质的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十五条 被委托的拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权、违规使用拆迁专项资金的，追究直接负责的主管人员和直接责任人的责任；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 估价机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，估价结果无效，由市建设局处以5千元以上5万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消拆迁估价资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十七条 承接房屋拆除工程业务的施工企业未采取相应安全防护措施的，由市建设局责令改正，给予警告，并处2千元以上3万元以下罚款；造成伤亡事故的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 市建设局、市动迁办和其他有关部门的工作人员，玩忽职守、超越或者滥用职权、徇私舞弊、受贿索贿、侵犯拆迁当事人合法权益的，对直接负责的主管人员和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第四十九条 本办法所涉及的被拆迁房屋的估价办法及补偿、补助、奖励费等标准由市建设局等相关部门制定并公布。
第五十条 本办法施行前已领取城市房屋拆迁许可证的拆迁项目，仍按原规定执行。
第五十一条 本办法由市建设局和市法制办公室共同解释。
第五十二条 本办法自2005年6月1日起施行。《江阴市城市房屋拆迁管理实施细则》（澄政发〔2002〕6号）和市政府《关于实施〈江阴市城市房屋拆迁管理实施细则〉的补充意见》（澄政发〔2003〕16号）同时废止。市政府其他有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
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